某电器工厂改造规划建议书.pptVIP

上海正鹏投资管理有限公司常德路旧工业厂区改造项目 目录 项目概况 宏观环境分析 项目周边环境 项目规划建议 财务测算分析 项目进度 团队介绍 总结 项目概况—区位、特点 位置：本项目位于康定路、常德路、昌平路之间，原为上海电器集团工业厂房，紧邻北京西路、南京西路等核心商业区，是静安区规划的北翼商业娱乐文化中心 规模：厂区占地面积12000平方米，总建筑面积20000平方米，目前厂区已搬迁完毕，遗留厂房共五部分 特点：项目所在地为地铁７号线昌平路站口，交通发达人流密集，高档住宅与写字楼林立潜在客户众多，周边新老建筑交错人群分布层次 发展：旧城区改造正不断完善，但受动拆迁价格等方面限制区域内较为集中的休闲消费场所极度匮乏，本项目合理规划后市场前景广阔 项目概况-原有建筑基础 框架式结构厂房 框架式结构办公楼A 框架式结构办公楼B 苗圃建筑群 砖混结构办公房A 砖混结构办公房B 其他结构 宏观环境分析——经济 上海市自1992年以来一直保持年均两位数以上的GDP增长速度，在某些方面已经达到新加坡等国水平，2006年上海市生产总值达到10297亿元 静安区作为上海中心区块之一2006年生产总值超过90亿元 宏观环境分析——餐饮消费趋向 根据静安区整体划分为五个部分，对于餐饮消费趋势来看特色美食广场是最受欢迎的就餐形式 其次为快餐厅，根据未来该区域的功能划分（特别是轨道交通影响）该区域快餐服务应具备一定比例 大型餐饮仅考虑一到两家品牌良好的特色菜系代表进入该区域 宏观环境分析——休闲消费趋向 宏观环境分析——娱乐消费趋向 区域内配套部分可考虑增加小型KTV、健身房等项目在时段上与餐饮部分交错，同时做到区域内部动静液态相结合，为不同年龄段人群提供消费场所 增加娱乐消费项目将有助于推动周边商业及人气的聚集，优化整个区域的消费结构 宏观环境分析——规划1 该项目所在区块是以昌平路为核心 “静安区一轴两翼”中北翼部分，北翼主要规划为商业服务业中心和行政、文化、体育、科技活动中心 在常德路、昌平路以南规划有轨道交通7号线站以该地铁站为中心将103号地块一部分改造成一个带有较大规模设施的现代化文化休闲公园 将104号地块一部分建设成以文化娱乐为重点内容的综合性场所 在95号地块适当布置一些商业文化休闲设施，形成一个以交通站点为核心的文化休闲中心，成为静安北部高品质居住社区的集中公共活动空间。  宏观环境分析——规划2 常德路和康定路交叉路口，将作为该地区的主要活动节点，也是地下空间开发的重点。活动节点的西北、东北和东南三个街坊内，均规划有公共建筑开发项目，主要为静安北部现代住区服务 A区：活动节点西北地块，规划为文化娱乐中心，规划高层商务办公楼，成为该地区的标志性建筑 B区：活动节点东北地块北半部，规划为商务办公区 C区：活动节点东北地块南半部，规划为体育休闲中心。在C区范围内，将规划两个高层建筑作为酒店宾馆 D区：活动节点东南地块，土地已经批租，规划设想开发一些商务办公楼，裙房配置商业功能 在A、B、C三个区域利用地铁站开发同时进行地下商业设施建设，同时在地下二层建立地下停车场 项目周边环境——轨道交通 目前轨道2号线经过该区域距离项目地块步行仅5分钟左右 未来4到5 年将有7、12、13三条轨道交通连接静安南京路。2号线的延长段以及13号线将分别连接浦东和虹桥机场，使得连接上海空港的交通更为便捷 除轨道交通外本区块公交线路配套目前尚有欠缺，不能形成公交线路辐射核心 项目周边环境——写字楼 该项目比邻南京西路商业中心带，项目周边密布优质商业写字楼，今年将有大量写字楼供应，写字楼目前总供应量已达60余万平米 大量的写字楼吸纳众多的优质企业，形成了以中、高端消费结构为主的消费结构 项目周边环境——住宅 项目地块周边原为较多的棚户区和一般住宅群，随着商业投入的增加，周边地块稀缺性更为突出 部分具备实力的开发商逐步进入该区域，通过近几年改造已形成部分高档住宅区域例如“静安枫景苑”、“怡景苑”等 项目周边三个街区覆盖人口约为16万左右 整个区域未来整体方向仍然以高档住宅为主、单位面积消费能力逐步走强 项目周边环境——商业、企业、政府机构 项目地块处于城市核心区但其周边附近商业、娱乐、文化体育配套较为匮乏，多为面积在50平米左右规模较小的商业服务形态 位于北京西路的上海市委静安区委员会、区人大等政府机构对推动项目区域商业的发展能够起到积极作用 项目区域内的“区中心医院”、“儿童医院”以及学校能够提供量好的社区服务 项目规划建议——概述 借鉴国内外成功旧区改造案例（如法国拉德芳斯)建议该项目包含写字楼、商业、娱乐、文体休闲等四个部分 业态比例按照写字楼、商业