嘉兴市湘家荡湖东5号地块项目项目建议书.docVIP

嘉兴湖畔华府（湘家荡湖东5号地块）项目 项 目 建 议 书 嘉兴湖畔华府置业有限公司 二00八年七月 目 录 前言—————————————————————— 第4页 一、项目总体概况———————————————— 第5页 项目名称 开发公司 承担可行性研究工作的单位 研究工作依据及范围 项目建设和内容 项目总体预测评论 二、项目投资宏观市场环境研究—————————— 第6页 中国宏观经济环境研究 2007年中国宏观经济环境状况 2008年宏观经济基本走势 2008年宏观经济政策取向 中国宏观经济环境研究分析结论 2008年中国宏观房地产市场环境研究 国家宏观调控是保持房地产市场“健康”与“理性”发展 2008年下半年房地产宏观调控政策走向经济资源在全球范围内全面自由大量结合式的流动与配置，使各国经济越来越开放和相互依存，使各国经济发展与世界经济变动越来越紧密和相互制约。　　从生产发展看，2001—2007年，我国经济年均增长率逾10%。2007年，我国的GDP总量达到24万多亿人民币元，按照当年年末的汇率折算，约为3.4万亿美元，占世界生产总值的逾6%。可以预见，再经过十几年不低于年均增长率7%的发展，到2020年，我国的GDP总量将达到6.5万亿美元左右（人均4?500～5?000美元）。这样，从国内来说，将实现党的十七大提出的目标——人均国内生产总值，2020年比2000年翻两番；从国际来说，中国的国内生产总值将占世界生产总值的近10%。　　 从外贸发展看，2001—2007年，我国外贸年均增长率为24%。2004年，我国的外贸进出口总额达到11?548亿美元，首次突破1万亿美元，首次占到世界贸易总额的5%以上；2007年，我国的外贸进出口总额进一步达到21?738亿美元，占世界贸易总额逾8%。可以预见，再经过十几年年均增长率10%的发展，到2020年，我国的外贸进出口总额将达到近6万亿美元，占世界贸易总额逾10%。从货币金融发展看，1996年，我国的人民币就已经实现了经常项目下的可兑换，但远不像美元、欧元、日元等货币那样，是完全可兑换的国际储备货币。可以预见，今后十几年，随着外汇市场的发展、外汇管理的改进、外汇储备的充实、汇率形成机制的完善，人民币将逐步实现资本项目下的可兑换，朝着完全可兑换的国际储备货币的方向发展。21世纪头20年，对于我国来说，是必须紧紧抓住并且可以大有作为的重要战略机遇期。---不安全、不稳定、不和谐，从而导致社会的混乱和国家的安全等因素受到威胁。 而房地产市场中的“理性”，是指房地产的发展应该按照其自身的规律和自然进化原则来衡量，人们考虑其相关的问题不应冲动，不应凭感觉做事。在房地产市场中，从过去几年的情况，尤其是在2005-2007年几年间，我国的房价在一片呼声中，达到了前所未有的高度，很多人也在这个时候获得了丰厚的回报，然而很多人也在这个时候由于不理性的判断，做出很多冲动的决定，其原因是：我国房地产市场的不健康现象导致消费者不能做出准确判断，因为不知道房价是否真的会上涨或下降，不像其他的商品已经有了现存、成熟的市场规律，所以可以做出判断，自然不会盲目或冲动的做出购买或投资的决定。另一方面人的贪欲或是安全需求从而让其失去理性判断，因为很多人想“赚”的更多，结果自然被套牢，或是出于居住安全的需要，而不得不买房。而最终的结果就是——不理性的结果。 因此，健康的房地产市场推出的是稳定、和谐、合理产品。房地产产品是一项巨额投资，如果市场的发展不稳定、和谐，百姓能做的就是等待或是观望，无人敢买房子；房地产市场的合理是实现产品与价值之间的真实兑换关系，买卖双方都感到满意，而不是有一方带着某种不情愿或是被“逼迫”的感觉。也因此，面临2008年房地产市场错综复杂的局面时，在研究房地产项目可行性时，必须正视中国目前存在的“不健康”的房地产市场，并将理性看待国家政策与买卖双方的心态作为研究依据。 2008年房地产市场需要真正意义上的市场经济，政府在监管、调控方面，应该是给一个标准，让其房地产市场在“公平、等价、合理”的原值下进行交易；而开发公司要做到的，是理性看待自身的实力，选择开发性价比更为合理的产品，来赢得消费者的心理，沉着应对市场的考验。 2008年下半年房地产宏观调控政策走向是房地产的“政策落实年”，总的来说专门针对房地产出台的政策不多。上半年中央层面的房地产政策，除了土地增值税和限制外资政策是针对楼市之外，加息减税等政策多数是针对整个宏观经济调控。土地增值税严格执行将会对房地产业有相当大的影响，会大幅降低房地产企业的开发利润，特别是对不能避税的房地产企业有很大影响。但土地增值税也有两个好处，一个就是迫使开发商开发低利润产品来避税，为市场供应中低端产品；一个就是对暴利的房地产企业征收