地铁商业财富解读全国地铁商业研究专题（新版）.doc

地铁商业 财富解读 易居中国·研究中心 2009年3月 前 言 随着城市化的不断发展，地铁成为城市交通难题的一个重要手段。目前我国许多大城市都纷纷策划修建大、中运量的地铁项目，除北京、上海、广州、深圳、天津等城市已经建成并运营地铁外，全国其它在建以及规划有地铁的城市超过20多个。 地铁的开通加速了地铁经济带的发展，促进区域房地产市场开发力度加大、房屋供应量的增加，引导购房需求，快速形成新兴居住区域，带动区域价值和商业价值的提升。地铁商业作为现代都市商业圈的重要一环，在北京、上海和广州，地铁购物早已是老百姓生活的一部分，已经成为众多开发商争夺的聚宝盆。 地铁商业在我国发展时间不长，目前仅有上海、北京、广州等城市形成了一定的规模。由于地铁商业的开发不同于普通商业房地产开发，其专业程度和要求都很高，而我国目前还缺乏这方面的开发经验，在商业定位和商业组合上存在一定的不合理规划，制约城市地铁商业的发展。 怎样才能从地铁商业中挖掘出更多的“地下金矿” 要点 我国地铁商业还处于探索性发展阶段，由于缺乏专业化的市场运作和商业规划，市场盈利水平较低；随着我国大规模建设地铁带动城市商圈升级，形成新的城市中心，地铁商业迎来新的发展良机，成为新的投资热点；通过研究表明，中高档百货购物中心成为商业区站点最有发展潜力的商业类型，火车站、汽车站、地铁等多种交通汇聚的枢纽型站点有望成为专业类批发市场的投资焦点。 地铁商业发展缓慢，市场盈利水平低 从我国地铁商业发展现状看，地铁站点商业开发率不高，沿线商业主要集中在城市原有商业区内，地铁延伸所带来的商业价值没有得到充分的挖掘。由于我国地铁商业缺乏专业的规划，地上、地下商业之间难以形成有效的联动，市场盈利水平较低。 地铁大规模扩张带动城市商圈升级，地铁商业迎来发展良机，成为新的投资热点 城市化进程拉动地铁建设的发展，改变人们出行交通方便的同时，也带动城市生活、商务、商业、娱乐设施向地铁站点集中，带动原有商业圈不断升级，并形成新的城市中心，地下商业迎来了前所未有的大发展。在住宅、办公投资受到抑制下，一铺养三代的商业地产成为关注的重要产品，作为地下商业的投资，可以有效的实现保值增值的目地，地铁商业将成新的投资热点。 商业区型站点高档商业投资潜力大，多种交通汇聚站点适合发展专业类市场 与过路站点相比，换乘枢纽站点的商业物业具有人流量大、客流涵盖范围广量大特点，潜力更胜一筹。目 录 现状解读——地铁商业发展缓慢，市场盈利水平低 14 一、一线城市地铁发展速度快，地铁商业发展潜力大 15 1、我国地铁建设较晚，发展速度快，地铁商业发展潜力大 15 2、我国83%的地铁线集中在一线城市 15 二、缺乏专业化市场运作，市场盈利水平低 17 1、地铁建设以政府为主导，地铁物业市场盈利水平低 17 2、缺乏专业化市场运作，地上商业价值没有得到最大利用 17 三、站点商业开发率低，地铁延伸带来的商业价值未得到充分挖掘 17 1、地铁站点商业开发率低，地铁商业价值没有充分挖掘 17 2、轨道商业多为大众化的消费和服务类商业为主 18 3、站厅零星网点、地下商场或商业街、地铁出入口商业是我国地铁商业发展的三种主要形式 18 4、地面商业发展带动地下商业共同繁荣 19 趋势分析——地铁大规模扩张带动城市商圈升级，地铁商业迎来发展良机，成为新的投资热点 21 一、地铁大规模建设，地铁商业迎来发展良机 22 1、城市化进程的加快推动我国地铁建设发展 22 2、规划地铁城市超过30个，未来投资规模庞大 23 二、地铁沿线形成新的城市中心，推动城市商圈升级 24 1、?地铁带动站点周边商业、商务、居住、娱乐设施集中，形成新城市中心 24 2、地铁建设带动大型购物中心沿线聚集发展 25 3、地铁促进城市商圈升级，形成地铁商圈 25 三、发展地上物业，与地下商业联动开发，未来投资潜力巨大 26 1、地下、地上商业互补经营，形成餐饮、娱乐、购物一站式消费 26 2、地铁运营商参与地铁上盖物业开发，挖掘地铁商业最大价值 26 3、地铁带动沿线物业升值，地铁商业将成新的黄金投资热点 27 地铁财富解码——商业区型站点高档商业投资潜力大，多种交通汇聚站点适合发展中低档次商业 28 一、商业区型站点投资价值最大，多种交通汇聚枢枢纽型站点投资价值局限在中低档次 29 1、商业区型站点客流消费能力较强，商业投资价值最大 29 2、交通枢纽型站点客流目的性消费不强，商业发展潜力受到限制 30 3、住宅区及过路站点商业发展潜力较小 31 二、商业区型站点中高档商业发展潜力大，多种交通汇集站点商业档次难以提高 31 1、商业区型站点最适合发展中高端商业，大型百货购物中心成为开发主流 31 2、多种交通汇集站点餐饮经营较好，适合专业类