城南映象镇江市房地产市场调查报告.docVIP

镇江市房地产 市场调查报告 目录 前言 一、市场调查的目的 二、调查方法 镇江市概述 镇江的概况 城市的规划 镇江市房地产的总体研究 市房价情况 房价上升的原因 房价的走势分析 镇江市二手房市场调查 镇江市期房市场调查 镇江市市场供给、需求分析 总结 前言 市场调查的目的 了解镇江的房地产信息，掌握市场的需求状况，并做出比较客观的科学分析。以润州区为中心，走访全市各大楼盘，以大盘、周边较近的楼盘为重点，并在一定程度上了解镇江楼盘供求、价位及前景。 调查方法 扫街：针对城南映象周边竞争项目、配套进行实地了解，并做下记录，不但熟悉地理位置，而且还可以得到第一手资料。 资料收集：通过政府及房产界的朋友收集镇江市房地产的有关情况。 楼盘的调查：对镇江的楼盘进行全方位的调查。 镇江市概述 镇江的概况 镇江市处于江苏省西南部，长江下游南岸。东南接常州市，西临南京市，北于扬州市、泰州市隔江向望。全市土地总面积3848平方公里，镇江市地处沪宁工业带、长江和京杭大运河十字交汇点，具有发展基础工业所必需的港口、交通、能源、水利、用地及城市依托等优势条件。经江苏省政府批准，镇江城市性质为：国家历史文化名城，长江下游重要的港口、工贸、风景旅游城市。1978年，镇江被国务院列为对外开放城市；1986年，镇江港经国务院批准对外开放；1986底，镇江被国务院列为第二批国家历史文化名城；1988年，被国务院列为沿海经济开放区。 全市户籍人口267.13万，市区人口100.04万，其中非农业人口59.73万人，农业人口40.31万人。2002年，全市完成国内生产总值561.19亿元，人均实现国内生产总值21030元，城镇居民可支配收入9451元，农民人均纯收入4718元。第一生产业34.72亿元，第二生产业313.25亿元，第三生产业213.22亿元。 城市的规划 城市规划以“争创一流业绩，实现跨越发展”为目标，以社会测评为契机，高起点科学规划，高标准严格执法，高质量为民服务，完成年度各项任务。2003年城市建设规划设想，确定以构筑“三条发展轴”（沿江发展轴、城东发展轴、城西发展轴）为重心的2003年城市建设新思路，全面拉开镇江城市框架，为镇江向较大城市和特大城市发展奠定坚实基础。树立规划对城市建设的指导作用，强化规划的技术权威地位，被市领导赞誉为“品位高、手笔大、工作细”。围绕市政府为民办实事要求，着重抓好南徐路“生态大道”规划设计、长江路三期工程设计、解放路高架桥工程规划、大西路街景改造规划、西荷花塘片区改造规划、火车站广场改造和中山西路、解放北路、电力路等12条城市干道整治出新等设计项目430余项，其中火车站广场、市地税局办公楼、健康路、体育馆周边出新改造等被市领导成为经典之作。 进入新世纪，镇江市政府依据省政府提出的“做强、做大、做优、做美”的要求和城市化推进战略，对镇江城市总体规划进行了重新修编，将原先的沿江“一”字型发展为向沿江路“T”字型发展，中心城由原先的“一城两区”修改为“一城两翼”。 所谓中心城“一城两翼”的规划结构，包括主城、东翼、西翼。 主城：北起长江，南至西麓水库，西起润扬大桥接线，东至横山风景区，构筑“山、水、城”的城市空间框架，强化城市中心的服务功能。 东翼：主城以东地区，由谏壁、化工区和大港组成。重点为建设基础产业及配套一定规模城市生活区。 西翼：主城以西地区，由龙门和高资组成。重点为建设基础产业带、区域物流产业中心及配套城市生活区。 第二章 镇江市房地产的总体研究 一．市房价情况 近几年来，房价上涨较快，增长幅度偏高。2001年至2003年每年上涨幅度都达到两位数，市区商品房每平方由2001年的1647元/平方米到2003年的2193元/平方米，每平方米平均上涨546多元，有的地区每平方米上涨近千元。镇江市房价总体水平来看低于南京、苏州、常州和无锡，是沪宁线上最低的，基本与扬州相接近，也低于全国平均水平。 二．房价上升的原因 土地市场化运作，牵动了价格不断上扬。作为影响商品房价格重要因素的土地，其使用权出让，由协议出让变为挂牌竞价和拍卖竞买后，地价大幅上扬，土地市场化运作使房产开发成本大幅增加，牵动房价上扬。 新材料和结构变化，拉动建安成本上升。现在新建材的运用和住房结构的改善，使建筑安装成本上升，目前许多开发公司采用新型环保建筑材料，砖混结构改为半框架、全框架、异性框架结构，加大了钢筋混泥土的使用量。加之近年来主要建筑材料的价格在原来的基础上上涨了近一倍，钢材价格由2000多元/吨上涨到4000多元/吨。 配套设施的完善，带动了房价的上涨。近几年建造的商品房，改变了