房地产的法律知识.docVIP

第一章 法是由国家制定或认可的、以权利义务为调整机制并通过国家强制力保证的调整人的行为关系的社会规范。 法的基本特征：(一)法是调整人的行为的社会规范(二)法是国家制定或认可的社会规范(三)法是规定人的权利和义务的社会规范(四)法是由国家强制力保证实施的、具有普通约束力的社会规范 法的效力，即法律的约束力，指人们应当按照法律规定的那样行为。 （一）法的对象效力（对人的效力）(1)属人主义(2)属地主义 (3)保护主义 (4)以属地主义为主，与属人主义、保护主义相结合。 （二）法律的空间效力是指法律在哪些地域有效力，适用于哪些地区。 （三）法律的时间效力，指法律何时生效、何时终止效力以及法律对其生效以前的事件和行为有无溯及力。 法律规范是指国家制定或认可的，并以国家强制力保证实施的行为规则。 法律规范的构成1、假定条件。在什么时间、空间、对什么人适用的问题。2、行为模式，指法律规则中规定人们具体行为之方式。3、法律后果，指法律规则中规定人们在作出符合或不好合行为模式的要求时应承担相应的结果的部分。 法律规范的类型1、授权性规范2、命令性规范3、禁止性规范 房地产是土地、房屋财产的总称。 房屋所指的是土地上的房屋等建筑物及构筑物（狭义上讲） 房地产法是调整房地产开发、交易及管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称。 房地产的特点(产业)1.高风险（高收益） 投机性 泡沫经济2.基础性 土地的开发利用为人类提供了生存、发展的基础性物质条件3.先导性 房地产业的发展为农业、工业、商业、运输业等国民经济基本行业的繁荣、发展提供了先导性的物质条件。 房地产法的基本原则1.土地公有原则（国有土地有偿、有期限使用）2.房地产商品化原则（经济、社会和环境效益相统一）3.房产和地产权利主体同一原则（保护房地产权利人合法权益） 房地产法律关系指的是房地产法律规范在调整房地产开发、交易及管理关系过程中发生在房地产主体间的权利义务关系。 房地产法律关系的特征 (1)主体的广泛性 (2)客体的特殊性 (3)性质的多重性和综合性 (4)严格的程序性 第二章 物权是直接支配特定物、享受其利益并排除他人干涉的权利。第一，物权是绝对的归属权，或者是直接支配物的权利；而债权是一种请求权。第二，物权是一种排他性的“对世权”；债权是“对人权”。 第三，物权具有优先权；而债权具有平等性。第四，物权具有追及权，即对第三人的对抗效力，债权原则上不得对抗第三人。第五，物权和债权的保护方法不同 所有权是所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。1．所有权的完整性2．所有权的永久性3．所有权的社会性 房地产产权的保护1．请求确认房地产产权2．请求排除妨碍3．请求恢复原状4.请求返还原房地产5．请求赔偿损失 房地产所有权的类型：一、国家所有权二、劳动群众集体所有权三、私人所有权 国家土地所有权：是指由国务院代表国家行使的对全民所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。国家土地所有权的特点：一是主体的唯一性和统一性，尽管我国政府对土地实行分级管理，但绝不是土地所有权的“分级所有”，地方各级人民政府不是国有土地的所有权主体；二是客体的广泛性 国家土地所有权的范围：(1)城市市区范围内的土地(2)农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；或者国家依法征用的土地。 (3)国有铁路线路、车站、货场用地以及依法留用的其他铁路用地属于国家所有。县级以上(含县级)公路线路用地属于国家所有。 (4)国有电力、通讯设施用地属于国家所有。但国有电力通讯杆塔占用农民集体所有的土地，未办理征用手续的，土地仍属于农民集体所有。 农民集体土地所有权范围：1、村农民集体所有，由农村生产合作社等农业集体经济组织或村民委员会经营、管理；2、乡(镇)农民集体所有；3、村内两个以上农业集体经济组织所有。 集体土地所有权的确定原则 (1)村农民集体所有的土地，按目前该村农民集体实际使用的本集体土地所有权界线确定所有权。(2)农民集体连续使用其他农民集体所有的土地已满20年的，应视为现使用者所有；连续使用不满20年，或者虽满20年但在20年期满之前所有者曾向现使用者或有关部门提出归还的，由县级以上人民政府根据具体情况确定土地所有权。(3)乡(镇)或村在集体所有的土地上修建并管理的道路、水利设施用地，分别属于乡(镇)或村农民集体所有 房地产所有权的限制（一）来自相邻关系的限制（二）国家的征收、征用 第三章 土地使用权是以开发利用、生产经营、社会公益事业为目的，在国家所有或者集体所有的土地上营造建筑物或者其他附着物并进行占有、使用、收益的权利。 国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将一定年限的国有土地使用权转移给受让人，由受让人支付土地使用权出让金的行为。(1)国家作为土地所有者的地位不