河南南阳_中实骏景_时尚广场商业规划及运营策划案1.docVIP

谨呈：南阳中实骏景房地产开发有限公司 武汉致业房地产营销策划有限公司 中国地质大学房地产工作室 2008.9 目 录 前 言 4 第一章 项目背景 5 1.1项目基本情况 5 1.1.1项目主要规划指标 5 1.1.2项目工程进展情况 6 1.1.3项目发展历程 6 1.2项目区位研究 7 1.2.1区位现状与远景 7 1.2.2区位商业环境 7 1.2.3商业补充调查 8 1.3项目定位回顾 10 1.4项目综合评判 10 第二章 商业规划建议 13 2.1产品和市政同步原则 13 2.2商业广场建议 14 2.3交通动线设计建议 17 2.3.1人流动线建议 18 2.3.2车行动线建议 20 2.3.3广场与地下一层出入口布置建议 22 2.4业态规划布局建议 23 2.4.1业态规划原则 23 2.4.2商业功能板块规划 24 2.4.3分层商业布局 25 2.4.4商业功能板块规划建议 25 2.5商铺分割建议 38 2.5.1商铺分割法则 38 2.5.2主力商铺的确定 40 2.6设施设备配套建议 40 2.6.1垂直交通系统——电梯布局规划建议 40 2.6.2走道设计建议 42 2.6.3新风系统 42 第三章 招商策略 44 3.1基本策略 44 3.2招商对象及目标商户分析 45 3.3租金价格体系制定 45 3.3.1租金价格体系制定的方式 45 3.3.2 租金水平的市场调查 46 3.3.3项目租金价格的制定 47 3.3.4租金价格体系建议（试算确立如下） 48 3.4招商策略模式制定 48 3.4.1收益方式建议 48 3.4.2项目经营收入测算 49 第四章 营销价格策略 51 4.1价格制定原则 51 4.1.1影响价格制定的因素 51 4.1.2定价思路 51 4.2分层均价的确定 52 4.2.1分层均价的确定 52 4.2.2分区域均价的确定 53 4.3折扣及返租策略 54 4.3.1折扣策略 54 4.3.2分区返租 54 4.3.3销售招商不同步原则 55 4.4价格策略 55 4.5项目价格走势控制 56 第五章 商业管理公司建议 57 5.1组建商业管理公司的必要性 57 5.1.1组建商业管理公司是项目运营的需要。 57 5.1.2商业项目的自身特征也决定了引入商业管理公司的客观必然性 57 5.2商业管理公司组建方式 59 5.2.1公司名称 59 5.2.2经营周期 59 5.2.3委托、授权 60 5.2.4公司内部架构 60 5.3功能与职责 61 5.3.1解决租售矛盾 61 5.3.2统一管理 61 5.3.3可持续性 63 5.3.4协调各方面的利益 63 5.3.5对城市消费市场建立统一的商场模式 63 5.4运营模式 64 5.4.1运营模式结构图 64 5.4.2盈利模式 65 第六章 招商与营销环境分析 66 6. 1关于VIP卡发放 66 6. 2关于按揭银行 67 6. 3营销中心法律文件 67 6.4关于广告发布许可 67 6. 5商铺销售登记备案 68 6. 6负一楼产权问题 68 6. 7违规处罚 68 前 言 商业地产完全不同于住宅地产，最主要区别在于住宅地产开发商是将其产品直接销售给客户，其价值是通过商铺的长期运营状态实现的。通过对项目的市场调查和可行性研究，项目的业态和经营定位规划，项目的客流交通设计，项目的服务功能设计和业态组合，项目的楼层布局和店铺分割，项目的等规划工作，依据商业地产经营的特性和商业经营管理的科学性、规律性，向房地产开发公司提出“”经营战略、商业运营推广及商业经营管理的策划建议，为项目的运作和经营提供了决策参考。位于项目万平方。 1.1.2项目工程进展情况 本案工程进度预想如下： 时 间 2008年8月 2008年9月 2009年1月 2009年3月 2009年7月 2009年10月 主要工程节点 基坑开挖 基槽完工 正负零 商业部分封顶 内部装修完成 开业 1.1.3项目发展历程 本案作为与南阳市政配套相关项目，2006年被列为南阳市重点工程，项目前身隶属于南阳市中恒房地产开发有限公司。北京华郡集团于2006年整体收购南阳中恒房地产开发有限责任公司，并成立了南阳中实骏景房地产开发公司，具体负责项目开发运作。项目虽于2006年被列为南阳重点工程，但由于项目公司经营运作等方面的原因，法律主体关系变得复杂，这是在今后的项目运作中需要重视的问题之一。 经与贵司充分沟通，初步确定本案案名为中实骏景·时尚广场，项目运营中个法律主体关系为：项目开发商为南阳中恒房地产开发有限责任公司，项目发展商为南阳中实骏景房地产开发公司，代理商为致业地产。项目的发展愿景为：立足于整个南阳的城市定位方向、建设