泉州某小区工程服务部工作手册.docVIP

泉州某小区工程服务部工作手册 9.1 物业设备管理作业指导书 9.2 机电维修工作 9.3 工程服务部岗位职责 9.3.1 工程服务部经理岗位职责 9.3.2 工程服务部水电工岗位职责 9.4 楼宇及物业设备的接管验收 9.5 物业设备操作规程 9.5.1 变配电设备维护保养操作规程 9.5.2 给排水维修操作规程 9.5.3 住户报修处理工作规程 9.5.4 工程维修操作规程 9.5.5 变配电设备巡检规程 9.5.6 发电机房管理规程 9.5.7 发电机组操作规程 9.5.8 发电机维护保养操作规程 9.5.9 停水处理操作规程 9.5.10 停电处理操作规程 9.5.11 高压配电房操作规程 9.5.12 低压配电房设备操作规程 9.5.13 设备运行记录操作规程 9.5.14 设备管理交接班制度 9.5.15 防火安全操作规程 9.5.16 防火检查制度操作规程 9.5.17 临时动火作业操作规程 9.5.18 消防设备器材管理操作规程 9.5.19 消防监控中心操作规程 9.5.20 公共设备改造及维护维修操作规程 9.5.21 电梯运行操作规程 9.5.22 避雷与接地系统保养操作规程 9.5.23 制冷设备运行管理操作规程 9.5.34 二次供水系统维护保养操作规程 9.6 理论学习、技能培训与演练管理规定 9.1 物业设备管理作业指导书 1 目的和范围 1.1 目的 本作业指导书明确了艾嘉物业管理公司的设备管理范围，使工程服务人员了解设备管理的基本概况。 1.2 使用范围：适用全体物业工程服务人员与客户服务人员 2 物业设备管理内容 2.1 物业设备包括室内设备及物业管理区域内的室外设备与设施系统具体主要有给排水、供电、供暖、消防、安防、通风、电梯、空调、燃气供应、环境保护以及通讯网络等设备。这些设备构成物业设备的主体，是物业全方位管理和服务的有机组成部分。 2.2 给排水部分主要包括：室内给排水、室内饮水系统、室内热水系统、室内排水系统、水景工程给排水系统及游泳池给排水系统等。 2.3 消防工程主要包括：消火栓消防系统、自动喷淋灭火系统以及其他非水消防系统（如干粉灭火器、泡沫灭火系统、卤代烷灭火系统、二氧化碳灭火系统等）。 2.4 供热、供燃气、通风、空调工程主要包括室内供暖及热源、室内燃气供应、建筑物通风及防排烟系统、空气调节系统及冷源等；建筑电气主要包括：低压配电系统、建筑照明、建筑防雷、消防控制系统、安防系统、网络系统、通讯与广播及有线电视系统、环境保护设备等。 3 物业管理公司管理的设备范围 3.1 物业管理区域内的设备设施管理责任并非全部由物业管理公司承担。 3.2 其应该承担管理责任的范围； a. 建筑的附属设备； b. 产权归全体业主公司的设备； c. 物业管理委托合同中约定的由物业管理公司管理的设备； d. 业主（或部分业主）特约服务中约定管理的设备； e. 政府颁发的有关政策、法规、条例规定的应由物业管理公司管理的设备，规定不 由物业公司管理的，物业管理公司不负管理责任； f. 设备保修期内物业管理公司不负设备维修责任； g. 因各种因素物业管理公司无法履行物业委托合同时，不负设备管理责任。 9.2 机电维修工作 1 目的和范围 1.1 目的 本作业指导书明确艾嘉物管公司机电维修人员的作业范围、作业程序及记录要求，保证了机电维修的质量，使保养维修的机电设备设施能重新投入使用。 1.2 使用范围 适用于全体机电维修人员 2 机电维修人员职责 2.1 机电人员具体负责对用户水、电报修的处理和公用设备设施的维修保养。 2.2 工程部经理／管理项目经理负责对维修工作计划安排、指导、检查。 2.3 管理项目经理负责对机电维修工作的抽查和监督。 3 工作程序和管理工作 3.1 管理项目机电维修工作包括： a. 住户报修的维修工作： 3.2 公共设备、设施的维修工作。 3.3 住户报修处理执行作业指导书的《住户报修处理》 3.4 公共没备、设施的维修工作规程 a. 公共设备、设施的维修分为大中修、更新改造和日常维修两大类。 b. 公共设备、设施的大中修和更新改造 3.5 大中修和更新改造工作流程图