重庆市忠县三峡风项目营销策划推广方案1.docVIP

“三峡风”项目营销策划推广方案 前言 通过前期的市场调研工作，对忠县现状已有所掌握： 忠县当前的经济状况 忠县当前房地产开发市场状况 住宅需求状况 独立门面、商铺的需求状况 投资者的投资心理状况 消费者的消费行为及消费习惯 以上几方面，在市调报告中已做出分析，结合市调结果，本方案对三峡风项目作出市场定位，作出有的放矢的营销策划推广方案，旨在对整个项目的销售工作起到指导性作用，达到预期的销售目标。 第一部分 忠县商业环境 背景分析 忠县作为重庆市的三峡移民大县，总人口约100万人，其中县城常住人口约12万人。 忠县主要以农业为主，缺乏大规模的厂矿企业、工业支柱支撑，经济基础较为薄弱，在充分发挥利用长江三峡经济带的带动作用下，忠县政府积极的对忠县旧城进行改造，打造以北山路——新北山路一线的形象性商贸街。 三峡风项目是忠县旧城改造一号工程，起到一个“领头羊”的作用，在得到政府及相关主管部门的大力支持下，必将积极打造自身的特色，创多项第一工程，树立忠县旧城改造项目标志性形象。 商业环境分析 忠县当前的商业物业构成主要以沿县城各街道临街独立门面构成为主，辅以几个稍具规模的商场：中天百货、名烟名酒庄、乐声商业城、胡燃行与被重百接管的喜来登，以及部分专业市场，如宏达家具、南方家具、巨龙建材市场等，但主要的商品交易活动是通过临街独立门面来完成。 从当前忠县的商业经济构成来看，商业活动最频繁的是以北山路为一线，向周边纵深延伸100m左右，形成一支多系的商业经济带。县城受地理位置、人文习惯、无支柱产业支撑、受外界信息干扰因素小等诸多条件影响下，整体上具有浓厚的小县城特点，经营模式较为落后。 消费市场分析 当前，忠县的商品市场种类覆盖面广，涉及五金、家电、日化用品、服装、服饰、鞋类、床上用品、通讯、珠宝、首饰、餐饮、娱乐等。但这些仅限于市民解决生活的基本消费，市民大件商品及耐用品的消费购买力不强。整个商品市场上所提供的产品并不能让消费者满意。在出现一个档次、品牌、质量都信得过、有保障的商场，消费者去购买的欲望甚为强烈，这说明在忠县并不缺乏高层次消费群体。 在文化娱乐方面，忠县比较溃乏，主要以四大洗脚城支撑。 忠县县城内人口12万人，主要以行政单位、企事业单位以及经商人士构成（经商人士约占总人口的40%），他们的购买力有比较强的经济实力支撑，而且，忠县每年劳务输出20万人，每年回乡的置业消费额在1亿元左右，因而整个消费市场的消费潜力甚为强大，尤其是北山路的商业市场是忠县经商人士投资、经营的热点。 第二部分 项目策划 项目简介 项目地处忠县的“解放碑”北山路最繁华地段，总建筑面积30000多m2，由附楼70余个独立门面的中央商业步行街和近10000m2主楼的综合商场及24层单体商住楼构成，其中主楼负一层套内面积2700余m2，1—3层2000余m2，4层1500余m2，附楼中央商业街独立门面有两座天桥与主楼相连，背接大规模的住宅小区。 该项目为忠县目前最大的一个商业物业项目，也是忠县旧城改造的第一个项目，得到县政府及相关部门的大力支持和高度重视。其面对忠县最热闹的人民广场，紧邻汽车站、电影院，人流汇聚，车水马龙，地段优越，四通八达，为商家、投资者的必争之地，也是消费者的首选。 附楼（1F—3F） 64个独立门面 -1F—4F 综合性商业用房 5—8F 写字间 9F—24F 住宅 项目SWOT分析 项目占据忠县最优越地段，堪称忠县的“解放碑” 项目人流量最大，人气、商气较旺 项目的规划设计先进，有领导潮流之势 项目的配套设施及档次高于其它项目 忠县日前规模最大的商业物业 开发商实力雄厚，是投资信心的保障 未来的城市规划，奠定了其不可动摇的商业核心地位 项目受外在环境影响较大，整体环境较差 目前街道较窄，周边环境较差 忠县当前缺乏大型厂矿工业单位支撑，经济实力不强，消费水平有限 消费者对各种概念的认识不足，市场认知度较低 流动人口较少，商业氛围不旺 商圈尚无核心出现 中高档市场空缺，而中高档消费群有潜力可挖 旧城改造的第一个项目，忠县标志性工程 政府及相关部门的重视与支持 县城市民投资意愿较强 项目受当前竞争性物业的压力较小 国际商业潮流及先进的经营管理模式的引入 旧城改造项目陆续上马，尤其是对面中心广场的改造工程，将对本项目造成极大的影响 县城市民的传统消费观念的根深蒂固，引导与改变需要时间 县城内集资楼盘较大，分流了众多的有效的目标客户群体 消费者分析 投资者分析 低租价，低售价，习惯街铺消费水平，租金承受力不足 投资偏好，对街铺有购置偏向 购铺愿意集中在首层，二、三层购买需要引导 自主经营为主54.9%，统一经营、统一管理需有效引导 投资街铺有一定的盲目性 投资愿意强烈（60.5%），投资潜力不可低估 自营者分析 低租