重庆市红鼎国际策划全案3.docVIP

第一部分 项目所在区域市场背景分析 观音桥片区总体区位特征 北城绝对中心的地位，各种配套发达完善 观音桥片区对江北以至后来的渝北区而言，具有悠久的历史地位，北部地区的城市衍变都是以观音桥为核心展开的，无论是最早的观音桥商圈的成型、到中期渝北阳光城一带的崛起直至目前观音桥步行街的建设，都是在观音桥周边区域进行。经过多年的发展，该区域已成为北部地区商业最集中、市政配套最完善、公交线路最发达、金融机构最密集的地区，也是北部地区居民购物、办公和休闲娱乐的中心区域。其地位正如渝中区的解放碑、南岸的南坪、沙坪坝的三角碑、九龙坡的杨家坪，属于区域性的轴心地位。 90年代早期，大量房产项目盲目入市，导致区域内烂尾楼现象严重 观音桥片区的房产市场在90年代中后期曾一度发展过热，大量单体楼涌现，重复的产品供给超过市场需求的承受力、加上发展商资金链的问题、各种债务纠纷等等，使得观音桥成为市区内烂尾楼较为严重的地区，从观音桥转盘至红旗河沟转盘沿线，就有11栋之多——华音广场、千禧年酒店、金观音大厦、新科大厦、江田君悦大厦、宏泰大厦等一大批四久工程，使观音桥地区的房产市场陷入烂尾楼的怪圈，一蹶不振。其后上马的项目都十分谨慎，造成2000年后，观音桥地区房产供应量十分稀缺，反而在周边的红旗河沟、五里店、五黄路、新牌坊等地区，房产发展如火如荼。 观音桥商圈的进一步完善将对房产市场起到极大的促进作用 近两年来，江北喊出了“拦截过江消费”的口号，无论是政府、各大商家还是地产开发商都积极地朝该目标奋斗。首先是江北区政府大手笔进行观音桥商圈的重新规划，我市主城区内最大的商业步行街将在此修建，根据整体规划，未来观音桥商圈包括两大功能片区——一部分是以娱乐休闲餐饮为主，另一部分是以购物中心为核心，集中布置一批大、特、名、老精品店，从而形成江北主城区核心商业中心和未来重庆北部中央商务区的一部份。未来观音桥商圈的区域面积将达到4平方多公里，其不仅仅是江北区的商圈，而是重庆北部新区共同的商圈，不只是一个狭义的专业市场，而是重庆市现代商贸的示范区。政府搭台，企业唱戏，各大主力百货纷纷进驻，除了早前的重百、新世纪、北京华联三大百货之外，今年深圳茂业百货和台湾远东百货的强势进驻，为江北观音桥商圈注入了新的活力。不仅如此，江北区政府还将引进更多的高档百货拦截过江消费，给观音桥商圈带来更好的发展。商业的成熟与发达无疑给观音桥区域的房产市场注入了一剂强心针，依托商业步行街的建设，去年下半年以来，步行街周边空置多年的烂尾楼纷纷找到了买家，重新包装上市，而江北区的商业地产也因此有了强劲表现——协信·黄金海岸、龙湖·天街二号等销售火爆，区域内商铺的租金价格也一路上涨。 市场供应现状 产品类型 目前，观音桥地区的在售项目中，表现出明显的产品结构单一的特征，在总体供应量不大的背景下，住宅项目占据绝对主导地位，其供应数量占总量的71%，写字楼和商务公寓有少量供应，各占总量的14.5%。祥见如下： 项目名称 地理位置 项目定位 建筑形态 天奇·怡畅苑 江北区塔坪26号 中高档住宅 高层 绿湾·嘉景苑 江北区中兴段（原三钢厂大门） 中高档住宅 小高层、高层 春江名都 江北区中野路口建东大厦 中高档住宅 小高层、高层 光宇·阳光海岸 江北建新东路70—118号 中高档住宅 高层 巴黎公舍 江北区塔坪120号 小户型公寓 高层 数码大厦 江北塔坪120号 纯写字楼 小高层 茂业·东方时代 江北区建新北路与洋河路交界处 商务公寓 高层 供应量 目前观音桥地区在售项目的供应总量为454963m2，其中住宅220945m2，占总量的48.5%；商务公寓70000m2，占总量的15%；写字楼34018m2，占总量的7.4%，商业部分80000m2，占总量的17.5%。纯住宅为仍该区域的主力产品。 项目名称 总建筑面积 天奇·怡畅苑 19000 m2 绿湾·嘉景苑 38000 m2 春江名都 94945 m2 光宇·阳光海岸 69000 m2 巴黎公舍 50000 m2 数码大厦 34018 m2 茂业·东方时代 15万m2，其中塔楼7万m2 产品特征 价格区间 项目名称 价格 天奇·怡畅苑 套内均价3100 绿湾·嘉景苑 套内均价3200 春江名都 套内均价3300 光宇·阳光海岸 套内均价3300 巴黎公舍 套内均价3400 数码大厦 套内均价3950 茂业·东方时代 商务公寓套内均价6200元/平方米 目前，观音桥地区住宅项目的套内均价在3100—3400元/m2之间，其价格水平在整个江北区处在较高位置，并且今年新推项目的价格较去年有了较大幅度的上涨，以2003年建新东路推出的代表楼