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直击“住改商” 　　摘要：“住改商”顾名思义就是将住房改成商用房。在中国，“住改商”主要有两种情况：一是在宅基地上直接将住房改成商业用房；二是连宅基证都没有，直接建造商业用房。随着经济的快速发展，目前在中国各个城乡结合部“住改商”之风愈演愈烈。本文通过对各国住宅商用的相关规定与案例进行分析，找到我国“住改商”问题，并提出相关的解决办法。 　　关键词：住改商；经济发展；矛盾 　　一、各国“住改商”的相关规定与案例 　　作为世界上最发达的国家，美国有其较为完善的法律体系来保障合理、合法的经济活动与行为。“住宅商用”作为城镇发展一块重要的组成部分，美国对于“住宅商用”采用开禁相结合的方式，在其《国家授权法》中明确规定了商业规划，绝大部分城镇对于“住宅商用”使用分区条例允许“在家办公”。例如，佐治亚洲的Gwinnet郡的分区条例中将“home occupation”作为一种职业。同时，为了保障住宅区内其他居民的权益，要求在住宅区内从事商业活动需要满足一些条件，例如从事商业行为者没有明显的灯具以及音响设备，且不能发出怪味，没有严重影响到其他区分所有权人的居住安宁。这样，既保证了居民的正常生活，也拉动相关区域的经济发展。 　　与中国邻近的亚洲发达国家—日本也有对“住宅商用”的相关规定：第一，“住宅商用”在日本是绝对禁止的。第二，对于商业区与住宅区管理保护政策是不同的，它们各自有各自的优先权。例如：宅区内发生火灾或地震等灾害，救助部门优先考虑小区内居住人员的人身安全，尽力挽救生命。 　　欧洲一些国家，如法国、德国等也较早推出了对于控制“住宅商用”的政策。法国方面对于“住宅商用”采取比较宽松政策，住房可以有限制地改为经营性用房，但不能影响其他业主居住利益。而德国方面对于 “住宅商用”原则上是禁止的，特殊情况下，对于一些可以由个人完成而且没有其他员工的小公司，例如申请住房改为个人设计室等，经审查后可以批准。如果上述情况的商业行为严重影响了其他业主的居住利益，则不予批准。 　　二、“住改商”的产生原因与影响 　　“住改商”之风在我国愈演愈烈，究其原因，主要是与经济利益有关。从房主方面来说，把房子租给企业主开公司不仅自己不用提供多少生活设备，租金可以提高很多；并且公司租房子一般一签就是好几年，租金采取年付制，对比有很多不稳定因素的个人租房，房主更愿意将房子租予商用。从租房的企业主方面来说，同样面积的住宅楼租金要比临街的门面房租金低得多，并且多项收费还享受住宅标准，每年仅水电费、物业费就能省几百元甚至上千元。“住宅改商用，这对客户来说是两全其美的事。”一家知名房产中介公司经理表示。像“学区房”吸引家长一样，“商住两用”的住宅楼也对投资者有着强大的诱惑力，所以有不少房主乐意在租售信息上标注“宜商宜居”。 　　“住宅商用”的“宜商宜居”体现在：由原住房改造装修而来，无需新建房产，降低商业运作的固定成本，节省时间；避免房屋空置，充分发挥其资源价值；贴近居民生活场所，辐射人群密集，服务便捷。但同时，不可否认的是，因为“住改商”的出现对居民生活造成一定影响，不仅可能会破坏生活环境，挤占公共资源，还可能产生安全隐患。由“住改商”产生的矛盾是影响着整个经济生活：第一，这种行为违反了现行的相关法律法规，在改变房屋使用用途的时候，没有付出相应的成本，一定程度上扰乱了正常的经济秩序。第二，这种行为所带来的负面影响。比如，产生噪音污染，挤占小区生活设施，带来消防隐患，治安混乱等；导致小区居住环境差，品质低，甚至影响到二手房房价。同时，“住改商”行为人并没有付出相应的成本，多数则由整个小区的业主代受，违背了公平的原则。 　　三、多角度看我国“住改商”现象 　　我国“住改商”问题关乎民生，中央因此出台了《物权法》两部司法解释——《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》，特别针对 “民宅商用”引发的纠纷，在司法解释方向订了明确相应细则。《物权法》规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 　　中国大城市的住宅区里住改商的不少，地方政府出台相关地方条例更具各自城市特点。例如广州出台对“住改商”控制性的详细规划；南京对民宅经商工商部门不作限制；北京出台民宅禁商的规定。现在“住改商”现象依旧疯狂，根本原因是由于现有法律中并没有明确对其归属进行界定，缺乏相应的法律规范。开办“日租房”、“家庭餐馆”等至少要具备租赁许可证、治安许可证、工商营业执照、消防安全证明、食品卫生证明等。这些限制条件的完成只能靠地方政府依各自实际情况颁布相关条例。 　　从居民角度来看，对于想要“住改商”的房主，要具体看房子房产证上的房屋用途是否明确写出是“住宅”，如果