研究生(租售比)要点.pptVIP

研究生多媒体课件（房地产开发与经营）房地产合理租售价格比例的计量分析 华南理工大学 王幼松 背景 房地产在国民经济中的地位 成熟房地产市场的标准之一，销售市场与租赁市场联动，比例适当 销售市场与租赁市场的关系 方法1 直线折旧法 租金（Rent）:应包括土地费、建设费、管理费、维修费、折旧费、房产税、保险费、投资利息、租金损失、合理利润等。 每m2使用面积的月折旧额： 例：某商品房价格P=4500（元/ m2建筑面积），考虑70年可用年限，平面系数k=0.8，不计残值，按直线折旧法每m2使用面积的月租应为多少？ 方法2 动态分析法-合理租售比 基本原则(principles)：针对同一商品房，当寿命期满时，选择购房所支付的费用与选择租房所需支付的全部费用相等。 假设（assumptions）：房屋出租连续，即不考虑空置情况；不考虑通货膨胀。 计算模型 设： 商品房售价P（元/ m2建筑面积） 相同商品房租金R（元/ 月?m2使用面积） 平面系数k=0.75~0.85 银行利率i 房屋寿命为n年 房屋残值C 情况1：租房 情况2：购房 根据模型假设：F1=F2+C 代入数据，可以求得R/P的值。 若：j=3.325%, α=2.1%, C=0, n=70, k=0.8, i=5%~8%, R/P=1:92~129 上例：某商品房价格P=4500（元/ m2建筑面积），考虑70年可用年限，平面系数k=0.8，不计残值，每m2使用面积的月租应为：4500/（92~129）=48.9~34.9元 较符合市场情况。 问题：i越大，则R/P？ 当C=10%P, j=3.325%, α=2.1%, n=70, i=8%, k=0.75 R/P=？ 参考比值信息 租售比健康区间为1：200~1：300 ？！国际国内并无定论。 租售比低，表明该区域的房产价值可能被低估，具有投资潜力； 租售比高，则意味房产投资价值相对变小，市场可能显现泡沫。 对比参考信息 计算“房产投资收益年限” ，与租售比进行对比。 如果一套房产能够在15年内通过出租收回成本，大致意味着是一项比较好的投资，如果每年加上两个月的空置期，15年就是30个月的空置期，因此，一项投资如果能够在210个月，即17.5年回收成本，说明投资收益比较理想。 联动关系 出租住宅（Z）与销售住宅（Q）的需求交叉弹性 Ej=(ΔQ/Q)/(ΔZ/Z) 若住宅租金R很低，销售价格P相对较高（如80~90年代），人们愿意租房，Ej→0，市场处于非弹性状态； 当R增加，人们产生购房欲望，市场Ej进入弹性状态，ΔZ/Z对ΔQ/Q产生较大影响（如目前市场），政府利用政策，起到宏观调控的作用。 R↗，居民离开租赁市场，引向销售市场， R↘，居民离开销售市场，走向租赁市场。 实证分析广州-天河-楼盘案例 广州的租赁市场简介 2009年广州市各类房屋登记备案达89万余件，租赁面积5195.11万平方米，登记备案件数比上年增长43.93%，面积减少2.04%；2010年广州市各类房屋登记备案达55万余件，面积4901.47万平方米，登记备案件数比上年减少38.40%，面积减少5.65%。 2009年广州市十区二市房地产租赁税收总额达8.79亿元，2010年10.30亿元，分别比上年增长6.94%和17.27%，其中非住宅租赁税收比例进一步提高，由2008年的73.28%增至2009年的76.61%和2010年的77.53%。天河、越秀、白云、海珠四区仍然是税收大户。 至2010年，全市共有167个出租屋管理服务中心，1464个出租屋管理服务站，12957名出租屋管理员，管理出租屋57.54万栋。全市出租房屋共计314.89万套，其中85.40%为住宅出租。 广州市天河区 天河区商品房平均租价分布图 天河区住宅平均租价分布图 实证分析结果1（2010） 实证分析结果2（2011.3） 结论与建议 广州市区的住宅租售比偏低，市场存在一定泡沫现象。 建议积极引导房地产开发和培育市民正确的房地产消费观，应寻求买房和租房之间的平衡。 加强房地产租赁市场宏观调控，适当减免税费，使之发展成为销售市场的补充与替代，产生良心互动。 应加大建设力度，搞好住房保障。 练习 调研参照现行商品房交易税费制度规定 ，整理、修正分析模型（补画现金流量图） 若其它条件不变，当开征房产税每年1%，则租售比会如何变化（用%表示）？试推导之。 分析影响因素（利率、使用年限、税费、地段、时段等的影响） 搜集房地产市场真实信息 计算实际租售比的关系，微观可能比宏观结果更真实。 对结果进行评价，判断市场关系，提出政策建议 区域城市之间对比研究 写一篇论文，题目为