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南宁市别墅项目市场调研分析报告 宝资通·天池山项目组 目录 前言 调查目的 第一章：区域政治经济环境 1、1“建立中国——东盟自由贸易区”对南宁的影响 1、2南宁别墅项目发展现状与机遇 1、3仙葫片区开发优势与机遇 1、4天池山地块资源分析 第二章：南宁别墅楼盘的开发现状与传播分析 2、1南宁别墅区域划分 2、2重要竞争对手分析 2、3南宁各别墅楼盘报纸广告投放比例 2、4广告诉求交互表 2、5系数交互表 2、6别墅购买特征分析 2、7 购房者的基本形态 结论 第三章：建议 3、1天池项目定位建议 3、2天池山项目规划建议 3、3天池营销策略建议 前言 近几年来，随着北京、上海、广州、深圳等房地产发达城市别墅市场的重新崛起，别墅作为身份、族群象征的产品，更是受到众多消费者的青睐，一时间，别墅市场在全国全面升温。 南宁市的别墅市场也在2001年开始初露繁荣一面，从2001年4月26日碧丽山庄火热开盘，到2003年下半年别墅销售走向低潮，南宁别墅走在起伏颠簸的道路上，面对没有完全成熟的别墅市场，我们更应该用更长远的眼光看待问题。此次对南宁别墅市场的分析，主要从整个房地产别墅市场的走势和产品类型分析两个方面进行阐述，摸索市场的发展方向，以及为进一步开发别墅市场作引导。 调研目的 为天池山项目的定位提供强有力的市场依据。 了解竞争对手，制定与竞争对手拉开差异化的营销推广策略。 了解南宁别墅需求现状及消费趋向，指导天池山项目的产品开发，为下一步项目与市场对接埋下良好的伏笔。 第一章：区域政治经济环境 1、1建立“中国——东盟自由贸易区”对南宁的影响 1、2南宁别墅项目发展现状与机遇 1、3仙葫片区开发优势与机遇 1、4天池山地块资源分析 1、1 “建立中国－东盟自由贸易区”对南宁经济的影响 中国－东盟自由贸易区的建立，将使区内贸易大大增加，给中国广大企业带来极大的商业机会。 “中国—东盟博览会”将定在南宁举行，南宁成为“中国东盟贸易圈”的前哨，这将促进南宁的经济快速增长，为南宁市房地产业奠定稳固的经济基础，而由“东盟”带来的大量的资金流、物流、信息流，必将拉动旺盛的投资需求，使南宁房地产业的投资保持快速增长步伐。 同时东盟各国领事馆、企业事业机构驻邕办事机构等纷纷落户南宁，南宁市急需出现融合东南亚风情的娱乐、饮食、休闲区域及配套服务设施。 1、2 南宁别墅项目发展现状与机遇 开发现状： 南宁别墅楼盘分为三个区域：江南片区的玫瑰园以其早开发、低价位、施工进度快、配套完善等特点率先满足了中档消费群体的别墅梦想。凤岭作为南宁的高尚住宅区，别墅楼盘在近年也风起云涌，因其亲近自然，身处DBC,又离市中心近，因而成为南宁市别墅楼盘价位最高的住宅区域，主要别墅楼盘如荣和山水美地、大自然别墅、翡翠园、新天地纯别墅。其中，荣和山水美地、大自然别墅因其价位高、规模大、使得施工进度较慢，以纯别墅为买点之一的新天地别墅，依托其进度快、一期价位低，成为了凤岭率先交付使用的别墅楼盘。翡翠园别墅及水体园林在2003年底的竣工，也将成为继新天地别墅后有业主入住的别墅楼盘。 显然，仙葫区域已经成为公认的别墅区，不仅其别墅数目众多，而且其价格以及销售情况基本上反映了整个南宁市的别墅市场销售情况，截止2003年上半年，南宁市别墅总储存量已经超过3000套，假如包括将要起步的项目，开发完成后，整个南宁市别墅量将超过5000套。经济休闲型和纯别墅住宅区在南宁市场上仍占据着重要的位置，2003年下半年起步的几个别墅楼盘，如：龙头山庄、邕江湾都是纯别墅住宅区，而宝城花园也是经济型的望江别墅。 机遇： 东盟的推动，必将使南宁真正步向“国际化”的发展模式和轨道，经济、商贸活动的繁荣，带动南宁市房地产业、娱乐业、服务业、旅游业等相关产业的发展。给南宁高尚住宅的开发提供了强有力的消费支持，同时要求高尚住宅自身配套更具完善。 1、3 仙葫片区开发优势与机遇 优势： 由广西城乡规划设计院设计的邕宁城市总体规划，已完成初步方案的规划设计和功能分区， 至此邕宁城市总体规划方案浮出水面。 ?? 其中：邕宁县县城区的功能定位为邕宁县的政治和文化中心；其大沙田开发区的性质为：以商贸居住和无污染工业为主，兼有旅游度假功能的新区；仙葫开发区则以文教科研、闲情娱乐为主的新的生活居住区。 区位优势: ??? 整个开发区规划面积20平方公里,划分为三大功能区：西区---接南宁南湖区，距离南宁市区仅6公里，规划面积5.5平方公里,南宁至北海、桂林、百色三条高速公路交汇于此，邕江环绕，千吨级船队可直达广州、港澳，