绵阳江油市香水温泉筹备商业计划书讲解.docVIP

绵阳江油市香水温泉筹备商业计划书（1） --------------------------------------------------------------------- 目录 一、执行概要 1 （一）独特之处 1 （二）目标客户及价值 4 （三）项目主要技术经济指标 5 二、项目概况 7 （一）项目公司简介 7 （二）项目概况 12 三、项目建设方案 15 （一）温泉洗浴区 15 （二）历史文化展示区 16 （三）滨水娱乐区 17 （四）民俗文化区 19 （五）游艇俱乐部 20 （六）生态居住区 22 （七）商务酒店区 23 （八）VIP汤屋 24 四、项目投资环境 25 （一）项目背景 25 （二）当地旅游投资环境 33 五、项目产品市场分析 37 （一）温泉旅游市场分析 37 （二）旅游房地产市场分析 42 （三）绵阳其他温泉旅游基地分析 48 六、SWOT分析 52 （一）优势分析 52 （二）劣势分析 55 （三）机会分析 55 （四）威胁分析 57 七、项目市场需求与前景分析 59 （一）旅游客源市场分析 59 （二）绵阳温泉旅游发展目标 60 （三）项目旅游客源市场定位 60 （四）旅游房地产客户定位分析 62 八、业务发展目标 65 （一）总体发展计划 65 （二）具体业务战略及业务计划 67 （三）温泉地产销售模式 70 九、项目投资方案 72 （一）项目投资估算 72 （二）资金筹措 74 （三）资金来源与保障 74 （四）投资者权益保障 75 十、项目财务评价 76 （一）财务评价基础数据的选取 76 （二）销售收入估算 77 （三）成本费用估算 81 （四）财务盈利能力分析 83 （五）偿债能力分析 83 （六）财务生存能力分析 84 （七）敏感性分析 84 （八）盈亏平衡分析 85 （九）财务分析结论 85 十一、项目风险分析 86 （一）投资决策阶段 心静如水，心若冰晶-----自己听多了、看多了、经历过的太多了，就慢慢的明白了----各位精英们 上午好86 （二）土地获取阶段 88 （三）项目建设阶段 89 （四）经营管理阶段 89 附表 93 附图 113 拟稿人： 一、执行概要 本项目拟通过温泉地产和温泉旅游的完美结合，以温泉旅游项目开发为主，带动以北川香泉、香水、通口、汗蒸、西平、青莲为一条线的综合旅游环境打造，所有天然环境的综合利用，观景亭，李白文化的主题诗句山崖上篆刻，登山千级石梯，人造景观的打造改建，从而提升项目人气和灵气；温泉酒店项目为辅，充实休闲观光产业结构，完善投资模式；以温泉理疗、度假休闲、娱乐运动、商务会议、全面建设诗意中国?李白故里?美丽江油 1、独特的地理位置 江油市位于四川盆地西北部，涪江上游，龙门山脉东南。距离绵阳市30公里，成都160公里。江油以平坝和丘陵的地貌为主，自然条件优越，农副产品丰富。同时江油也是国家重要的商品粮基地，能源基地，冶金基地，建材基地15%征收；开发项目所涉及的温泉公建部分，经审批，市、乡两级土地出让金、配套费全部实行先征后返的政策；减半征收地热资源税等。 5、便利的交通优势 本项目地处江油市和绵阳北川县交接区，位于的中间地带，，是两片区间的交通必经之路的山脚下。序号 目标客户群 占比 1 国内分时度假及商务度假人群 2 周末及短期休闲旅游人群 3 家庭及老人度假旅游人群 4 浪漫情侣及度蜜月新婚人士人群 5 青少年、运动创伤及其他康复人群 合计 本项目中温泉地产细分目标客户群体应为投资型买家、自用型买家、过渡型买家以及炒作型买家。其中投资型买家是本项目的主要的目标客户。 表1.2：温泉地产目标客户价值表 序号 目标客户群 占比 1 投资型买家 50% 2 自用型买家 36% 3 过渡型买家 8% 4 炒作型买家 6% 合计 100% （三）项目主要技术经济指标 表1.3：主要技术经济指标表 序号 项 目 单位 数据及指标 备注 一、主要数据 1 项目总投资 1.1 静态投资 1.2 建设期利息 万元 1.3 流动资金 万元 2 年均可变成本 万元 3 年均固定成本 万元 4 年均经营成本 万元 5 年均总成本 万元 6 年均利润总额 万元 7 年均净利润 万元 8 年均息税前利润 万元 9 年均息税折旧摊销前利润 万元 10 年均所得税 万元 二、财 务 评 价 指 标 1 项目投资财务内部收益率 （所得税前） % 2 项目投资财务内部收益率 （所得税后） % 3 项目投资财务净现值 （所得税前）（ic= 9 %） 万元 4 项目投资财务净现值 （所得税后）（i