工程手册精要.doc

目录 目录 1 一.目的 6 二.适用范围 6 三.职 6 （一）工程主管岗位职责 6 （二）工程维修工岗位职责 7 (三) 工程人员行为准则 8 四． 物业工程管理操作流程 10 （一）目的 10 （二）适用范围 10 （三） 操作程序 10 1、 物业早期介入 10 2、维修人员操作流程 10 五. 运行管理制度 12 （一）目的 12 （二）适用范围 12 （三）操作程序 12 1、设施设备管理规范 12 2、安全运行管理制度 15 3、安全用电制度 16 4、值班及交接班制度 17 5、机房管理制度 19 6、水泵房管理制度 20 （1）水泵房二次供水设备管理规定 20 （2）水泵房二次供水设备巡查规范 22 （3）水泵房二次供水设备操作注意事项 23 （4）水泵房二次供水设备故障排除表 25 （5）停水应急方案 28 A、计划性停止供水： 28 B、事故或紧急停水： 28 7、电梯管理制度 29 （1）电梯机房管理制度 29 (2)电梯巡查制度 30 (3)电梯运行管理操作规范 32 (4)电梯困人应急处理方案 35 (5)电梯钥匙使用管理制度 36 （一）总则 36 （二） 电梯钥匙使用与保养 37 （三） 电梯机房钥匙使用与保管 37 （四） 电梯三角钥匙使用与保管 37 8、变配电室管理制度 38 （1）变配电室管理制度 38 （2）高、低压设备操作规程 40 （3）可不用填写操作票 41 （4）倒闸操作的方法及注意事项 41 （5）送电停电操作 44 （6）变配电室值班员工作规程 44 （7）操作票制度 45 （8）工作票制度 46 （9）变配电室交接班制度 47 （10）变配电设备的巡视项目及注意事项 48 （11）变配电室消防管理制度 51 (12)机房钥匙管理制度 51 （13）机电设备房出入管理制度 52 （14）停电应急预案 53 A、计划性停电 53 B、突发性停电 53 C、电梯停电应急处理方案 54 D、楼层停电应急处理方案 54 E、事故停电应急处理方案 55 F、其它停电措施 56 六.设施设备保养操作标准 57 （一）设施设备保养操作标准 57 1、目的 57 2、适用范围 57 3、定义 57 （二）给水设施设备保养标准 60 1、水泵房二次供水设备养护流程 60 2、水泵房二次供水设备变频控制柜养护流程 62 （三）供配电设施设备保养标准 63 1、变配电室设备维修保养规程 63 （四）电梯维护保养基本要求 64 1、电梯日常维护保养操作规范 65 七.月报告、年报告制度 71 （一）月报告的主要内容 71 八.工具管理 73 九、工程使用表格 75 （一）电梯类 75 （1）电梯机房巡查记录表 75 （2）电梯机房外来人员登记 77 （3）电梯故障维修登记表 78 （4）电梯巡查记录表 79 （5）电梯维修记录表 82 （二）配电类 83 （1）配电室巡回检查记录表 83 （2）变电室维修保养记录表 84 （3）倒闸操作票 85 （4）配电室来客登记表 86 （5）配电室运行记录 87 （三）水泵类 88 （1）供水设备运行日志 88 （2）水泵设备故障记录表 91 （3）水泵机组保养记录表 92 （4）供水设施（管线）巡查记录表 93 （5）供水配套设施巡查记录表 94 （6）二次供水设备大项维修记录表 95 （四）其他类 96 （1）日常报修维修情况登记 96 （2）给排水、污、粪池疏竣明细表 97 （3）设施设备清单 98 （4）设施设备保养计划 99 （5）设施设备维修记录表 100 （6）设备运行保养检查记录表 101 (7) 工程维修自检表 102 (8) 设备管理台帐 103 (9) 设备外委维修申请表 104 一.目的 规范公司工程部的职责，指导部门开展工作。 二.适用范围 适于公司工程部。 三.职责 （一）工程主管岗位职责 1、在项目经理的直接领导下，组织维修人员对小区的物业进行维修、改造及保养，监督、检查维修人员的日常行为，确保小区内物业管理工作的正常运行。 2、服从领导工作安排，根据公司的管理目标，制定小区内物业维修及保养的实施方案。 3、必须具备有关工程技术知识，能编制工程的预结算，懂得房屋的结构特点及使用要求。 4、熟悉小区物业管理服务基本要求，掌握公司的有关规章制度。 5、掌握小区内房屋的分布情况、结构类型，地上、地下管道的走向、分布和起止点。 6、接受住户报修或咨询时，态度要热情、和蔼，及时解决住户的疑难问题。 7、组织维修人员对小区内房屋主体及公共配套设施进行维修、保养，确保地下排污、雨水管的畅通。 8、经常了解小区及维修人员的工作情况，发现问题及时处理。 9、负责对维修人员的技术培训，提高维修人员的素质。 10、积极有效地与客服主管进行沟通