世联后湖人文社区地产项目策划报告要点.docVIP

对后湖片区的楼盘来说，集中在多层普通住宅1600-1900左右，2000元/平方米是一个“槛” 主要为车行半小时范围内居住或工作中高收入者为主要消费群，房地产业、公务员、金融、保险、贸易类较多 主要来自江岸，部分江汉，少量来自其他地区 30-40岁年龄段人群为消费主体。 城市规划 后湖三大居住组团之一，规划密度达到300-500人/平方公里。 综合治理大气污染。后湖、四新、南湖综合组团的部分居住新区大气质量达到国家一级标准。（武汉居住区中最好的） 控制城市噪声，后湖地区为区域环境噪声一类区（武汉居住区中最好的） 规划中跨世纪十大公共建筑的后湖体育中心位于后湖。 开发规模 后湖先后开发了东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、后湖生态花园、世纪家园等楼盘，明年仍有城开项目和几个盘的后续开发，供应量呈上涨趋势， 1.5片区竞争格局 汉口与后湖片区同层面价位竞争区域目前主要集中在金银湖、常青和杨叉湖三个片区，开发量都很大。 各片区主要楼盘列举： 后湖片区：东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、世纪家园、后湖生态家园、城开项目（未动工） 金银湖片区：万科四季花城、碧海花园、书香水榭 杨叉湖片区：新华家园、阳光花园、田园小区 常青片区：常青花园十二期、十四期 竞争片区位置示意图： 竞争片区比较表 比较项目 后湖 金银湖 杨叉湖 常青 目前片区集中均价 多层1800，小高层2200 多层1600-2300 多层2000，小高层2500 多层1800 市政配套 较差 较差 较好 稍好 商业配套 较差 较差 较好 梢好 距市中心距离 较近 很远 较近 较远 交通 交通线路少，轻轨、地铁未通过 通轻轨，目前交通线路少 交通线路较多 通地铁、轻轨？？/， 景观 无景观资源 金银湖 无 无 区域形象 新兴片区，城乡结合带向中高档住宅区过渡 新兴片区中高档住宅区 相比属于旧城改造 最早的目前较成熟的中低档住宅区 发展前景 临科技园，大型综合居住组团 环湖中高档居住组团 开发潜力较小 已成型，建设用地减少 综合评价 后湖在目前的片区比较中不占优势； 片区优势为距市中心直线距离短、原有物业形象尚可； 项目的脱颖而出主要要依靠项目本身。 1.6竞争项目比较 区域内：后湖生态花园、城开项目、世纪家园 区域外：万科四季花城、阳光花园、常青小区、新华家园 注：万科四季花城与城开项目价格属于预估，城开项目含300-400元/平方米左右的装修 评价：本项目在后湖片区除价格不占优势外，与大多项目相比优势明显，有超出一个层面的可能。 与区域内楼盘价格差距较大，仍需在产品与营销方面做一定的提升； 与区域外楼盘相比，不占明显优势，主要优势为地段、小区环境； 地段的优势是不可替代的，本项目距市中心直线距离短，属于繁华边缘的净土，距市政府机关聚集区、火车站、长江二桥、金融街等距离均较近，这同时也是后湖出现局长楼的重要原因。 同层面主要竞争对手锁定：万科四季花城、城开项目、常青花园、阳光花园 万科四季花城 新华家园 城开项目（不含装修价格） 阳光花园 常青花园 恒星园一期 后湖生态花园 世纪家园 重点项目比较分析 在我们圈定的主要竞争对手中，万科四季花城无疑是其中立意最高的，它的客户层面与我们是相近的，区域也有一定的覆盖性。以万科四季花城为竞争对手的分析将使我们站在一个比较高的平台上来看问题，以确保我们的项目的成功。 项目 万科四季花城 东方恒星园二期 比较分析（以万科项目为基准） 地段 金银湖、距中心区域远 后湖、距中心区域近、花桥北 本项目占优，“离繁华很近” 公共交通 无，轻轨前景 车辆少 综合比较略差 层数 4、5层 7层 略差 风格 欧洲小镇（德式），标志性明显 现代风格（荷兰风格派） 差异点 沿袭与原创的区别 景观与周边环境 金银湖、高尔夫、小区水系 小区内园林 略差 商业配套 目前无，建成后分散