2007_数理模型_商圈界定[指数.ppt

二级市场策划品控中心 二级市场品控中心 基本概念 * 商圈理论，最早是由德国地理学家克里斯泰勒在20世纪30年代提出的，即商品和服务中心地理论 （central place theory）。该理论的要点是，以中心地为圆心，以最大的商品销售和餐饮服务辐 射能力为半径，形成商品销售和餐饮服务的中心地。通俗点说，商圈是指以零售店所在地为中心、 沿着一定的方向和距离扩展的、能吸引顾客的范围 a b c a b c o 商圈具有动态性、重叠性、不规则性、层次性 商圈按照辐射能力可以分为三个层次：中心商业圈（图中aa所 代表的扇形区域，55～70%的顾客来自这个区域）；次级商业 圈（图中bb所代表的扇形区域，15%～25%的顾客来自这个区 域）；边缘商业圈（图中cc所代表的扇形区域，拥有顾客最少） Reilly法则 以商业楼为核心功能的发展模式 20万以上建面；金融商贸区；顶级业态；公寓依托商业实现价值提升 莱利零售引力法则，是指具有零售中心地机能的两个都市，对位于其中间的一个都市或城 镇所具有的零售交易吸引力，与两都市的人口成正比，与两都市到中间城镇的距离成反比 表示a都市从中间地吸引来的零售销售额 表示a都市的人口 表示a都市与中间地的距离 法则含义 数学表达式 假设条件 两个都市在公路上具有同等程度的靠近性 两个都市可被利用的商品和服务的数量与人口数量相关 顾客只到一个城市购物 模型修正 用商业区的面积替换人口、用至商业区的时间替换距离修正模型 只适用于计算有关耐用品、专门品的商圈及商圈分界点 为商圈的量化与衡量提供了第一个方法，为以后的相关研究提供了丰富的理论基础 Huff概率法则 * 在整个商业聚集区集中于一地时，居民利用哪一个商业聚集区的概率， 是由商业聚集区的规模和居民到商业聚集区的距离决定的 法则含义 数学表达式 表示居住在i地区的消费者去j商业聚集区购物的概率 表示j商业聚集区的面积 表示从i地区到j商业聚集区所需的时间 表示根据经验推出的范围值 表示i地区周围商业聚集区的数量 模型修正 把从一地到另一地所花费的时间表示为两者之间的距离，从而得到一个“修正了的哈夫模型”， 利用修正了的哈夫模型，必须把耐用品和日用品分别加以计算 “修正了的哈夫模型”是对莱利等法则的补充和完善 饱和指数 * 饱和指数表明一个商圈子所能支持的商店不可能超过一个固定数量 法则含义 数学表达式 表示某商圈的零售饱和指数 表示某商圈内消费者人均消费支出 表示某商圈内的顾客数 表示某商圈内经营同类商品的商店营业总面积 商业规模的确定 * 确定商圈范围及规模 确定商圈内人口规模 城市人均可支配收入 人均消费支出 商圈内人口就近消费总额 商圈内单位商业面积营业额 合理的商业规模 * * * * * * 二级市场策划品控中心 二级市场品控中心 * * * * *