第二章资产评估的方法.ppt

第二章 资产评估途径与方法 本章主要介绍资产评估的主要途径和基本方法。包括市场途径、成本途径、收益途径；以及可选用的主要技术方法。 本章重点：各途径的及其方法的内涵、技术要求、适用条件，主要技术方法。 本章难点：选择评估途径和评估方法应考虑的因素 资产评估途径内涵 资产评估途径是判断资产价值的技术思路，以及实现该评估技术思路的各种评估技术方法的集合。目前，最具代表性的资产评估途径主要有市场途径、收益途径和成本途径 资产评估途径与市场的关系 资产评估途径实际上是人们模拟市场定价机理和规则所设计出来的若干资产价值评估基本模型 第一节 成本途径 一、成本途径的基本涵义 1、定义 成本途径是资产评估的基本途径之一。成本途径具体是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并从其重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。 2、基本思路： 重新建造或购置被评估资产的成本，作为被评估资产的价值，如果该资产是旧的，按照该重置成本扣除使用损耗等贬值因素作为该资产的评估价值。 3、成本法的基本公式 ： 资产的评估值 =资产的重置成本—实体性贬值 —功能性贬值—经济性贬值 二、成本途径的基本前提 采用成本法评估资产具备的前提条件是：　　1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。　　只有被评估资产继续使用，再取得被评估资产的全部费用才能够构成其价值的内容　　2.被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值。 适用于单项的资产评估 三、成本途径中的基本要素 一般意义上讲，成本途径的运用涉及到四个基本要素， （一）资产的重置成本 （二）资产的实体性贬值 （三）资产的功能性贬值 （四）资产的经济性贬值 通过成本途径评估资产的价值不可避免的要涉及到被评估资产的重置成本，实体性贬值，功能性贬值和经济性贬值四大参数。 成本途径中的各种技术方法实际上都是在成本途径总的评估思路基础上，围绕着四大参数采用不同的方式方法测算形成的。 在评估实务中，人们习惯上是以估算重置成本的具体方式方法来区别和划分成本途径中的各种技术方法。 （—）资产的重置成本 指按现行市场条件下重新构建一项全新资产所支付的全部货币总额。 简单地说，资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。具体来说，重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两种。 1．复原重置成本 复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。 2．更新重置成本 更新重置成本是指采用新型材料，现代建筑或制造标准，新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。 注意：选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本。在无法获得更新重置成本时也可采用复原重置成本。 重置成本的估算方法 1．重置核算法 2．功能价值类比法 3、价格指数法 1．重置核算法 重置核算法亦称细节分析法、核算法等 它是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。在实际测算过程又具体划分为两种类型 （1）购买型 （2）自建型。 （1）购买型是以购买资产的方式作为资产的重置过程。资产的重置成本具体是由资产的现行购买价格、运杂费、安装调试费，以及其他必要费用构成，将上述取得资产的必要费用累加起来，便可做算出资产的重置成本。 ---------会计上 外购资产的入账价值 （2）自建型是把自建资产作为资产重置方式。根据重新建造资产的所需的料、工费及必要的资金成本和开发者的合理利润等逐项计算分析和汇总得出资产的重置成本 ? --------会计上 自建、自产资产的入账价值 +合理利润 例1 某待评估设备现行市场价格每台10万元，运杂费1万元，安装费用0.5万元，安装材料0.3万元，安装人员工资0.4万元，其他费用0.2万元。则该设备的重置成本为： 重置成本 =10+1+0.5+0.3+0.4+0.2=12.4万元 2．功能价值类比法 功能价值类比法是通过寻找与被估资产功能相同或相似且已广泛使用的资产为参照物，根据该类资产与参照资产的重置成本与其功能的关系，通过被估资产与参照物功能比较，推算出被估资产重置成本的方法。 在实务操作中，可根据被估资产的功能与其重置成本的关系细分为线性关系型和指数关系型。 （1）生产能力比例法 对于线性关系型的被估资产，可采用生产能力比例法利用下式估算其重置成本： 例2 参照资产的重置