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《企业会计准则第3 号——投资性房地产》解释 为了便于本准则的应用和操作，现就以下问题作出解释：（1 ）投 资性房地产的范围；（2 ）投资性房地产的后续计量；（3 ）投资性房地 产转换。 一、投资性房地产的范围 本准则第三条规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值、 或者两者兼有而持有的房地产，主要包括：已出租的建筑物、已出租 的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权。 （一）已出租的建筑物和已出租的土地使用权，是指以经营租赁 （不含融资租赁）方式出租的建筑物和土地使用权，包括自行建造或 开发完成后用于出租的房地产。其中，用于出租的建筑物是指企业拥 有产权的建筑物；用于出租的土地使用权是指企业通过受让方式取得 的土地使用权。 已出租的投资性房地产租赁期满，因暂时空置但继续用于出租 的，仍作为投资性房地产。 （二）持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过受让 方式取得的、准备增值后转让的土地使用权。 闲置土地不属于持有并准备增值的土地使用权。根据《闲置土地 处置办法》（中华人民共和国国土资源部令第5 号）的规定，闲置土 地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政 府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。 1 具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地： 1．国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发 建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设 用地批准书颁发之日起满1 年未动工开发建设的； 2．已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积 不足三分之一或者已投资额占总投资额不足 25%且未经批准中止开 发建设连续满1 年的； 3．法律、行政法规规定的其他情形。 （三）一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生 产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分能够 单独计量和出售的，可以确认为投资性房地产；否则，不能作为投资 性房地产。 （四）企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修 等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建 筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大 的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。 （五）关联企业之间租赁房地产的，租出方应将出租的房地产确 认为投资性房地产。 母公司以经营租赁的方式向子公司租出房地产，该项房地产应当 确认为母公司的投资性房地产，但在编制合并报表时，作为企业集团 的自用房地产。 （六）企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的是通过向客 2 户提供客房服务取得服务收入，该业务不具有租赁性质，不属于投资 性房地产；将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够 单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。 （七）自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而 持有的房地产，如企业的厂房和办公楼，企业生产经营用的土地使用 权等。 企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租 金，也不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生产经营 服务，具有自用房地产的性质。 （八）作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售 而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存 货。 二、投资性房地产的后续计量 （一）企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行计量。 在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4 号—— 固定资产》 和《企业会计准则第6 号——无形资产》对已出租的建筑物或土地使 用权进行计量，并计提折旧或摊销；如果存在减值迹象的，应当按照 《企业会计准则第8 号—— 资产减值》进行减值测试，计提相应的减 值准备。投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更，只有存 在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价 值计量模式。 （二）根据本准则第十条规定，采用公允价值模式计量的投资性 3 房地产，应当同时满足以下条件： 1．投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，