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，_■o■or ＼4金融与经济 2008．8 一 INANcEA、UECONOMY 商品房价格上涨的经济学分析 ■王晶。魏红迟 商品房价格上涨过快是外部原因和内部原因共同作用的结果，商品房价格上涨过快的外部原因主要有 政府因素、市场信息不对称及国家、房地产企业、银行、地方政府多方存在密切利益关系，内部因素通过需求 供给、价格弹性、蛛网理论等模型解析上涨的必然性，针对商品住房市场的特征，应采取相应的对策。 【关键词】房价；生活必需品；必然性；对策 【中图分类号】F830【文献标识码】A 【文章编号】1006—169X(2008)08—0038—04 王晶(1983一)，女，西安工业大学经济管理学院研究生；(陕西西安710021)魏红迟，中国建筑西北设 计研究院，主要研究方向为区域经济学。(陕西西安 710003) 近几年来我国房地产业进入了快速发展阶段，目前 收入水平。其次，开发企业税赋偏重，政府行政性收费项 的房价远远超出了成本价格和有效需求价格，房价的持 目繁多，部分应由政府负担的市政公共设施由开发企业 续、快速上涨给广大人民群众的生活带来沉重负担。为 承担，加大了企业成本开支，开发企业把这一成本再转 抑制房价，政府近年来采取了多项措施，这些措施涉及 嫁给消费者，导致房价上涨。 土地供给、信贷、税收等方面，对2008年一季度的商品 2．房地产企业、银行、地方政府多方存在密切利益 房价格上涨起到了一定的抑制作用，但仍未有效抑制房 关系导致房价不断上涨。 价持续快速上涨的态势。 国家虽已出台了控制信贷、加息、上调存款准备金 商品房价格的大幅卜．涨，会对社会经济运行的稳定 率等金融手段和小户型、经济适用房等措施，以及土地 和人民消费生活产生重大的影响，本文将具体分析商品 管制和自有资金管制等等，理论上说已经是对症下药 房价格上涨的内外部原因．并提出相对性的对策和建议。 了，但由于政策的执行者是利益攸关方，所以政策措施 一、商品房价格上涨过快的外部原因 在执行过程中变型走样，房地产市场是国家、地方政府、 1．政府因素导致房地产开发成本上升促使房价过 银行、开发企业和老百姓等多方的博弈，各方为了维护 快上涨。 切身利益促使房价的不断上涨，而最吃亏的是老百姓。 首先，土地供应价格上升。在目前的土地行政划拨 首先，开发企业向银行抵押贷款，来实现房地产暴利套 制度与土地批租体制并存的双轨体制下，土地的行政划 现，而我国房地产市场融资模式单一，地产商对银行贷 拨与市场配置之间存在着巨额的利差，由于土地市场的 款有高度依赖性，所以中央银行虽采用调高利率和准备 不规范，造成了地价的上涨过快，导致了严重的投机行 金率的手段但效果并不明显。其次，房地产行业的贷款 为，如炒地皮、倒项目等，结果是房地产开发企业把几十 为银行机构提供了丰厚的利差收入，巨额的贷款数量每 年批租的地租一次性地计入房价，使房价远高于居民的 年可以为银行带来上千亿元的利差收入，这些收入已经 38丽 万方数据 商品房价格上涨的经济学分析 成为银行的重要收入来源。由于房地产行业贷款比重比 数量，因此需求弹性值JaJl，是弹性的，需求曲线比较 较高，在当前国内资产证券化等金融产品缺乏的情况 平坦。当价格低于P。时，价格之低，使人们不再把这些产 下，房地产价格下跌可能使房地产市场波动风险高度集 品仅作