商品房预售法律问题分析研究.pdfVIP

摘要 商品房作为民法物权中的典型客体，是房地产开发企业开发建设，并在房地 产二级市场自由出售、具有完全商品意义的、买卖人有完整所有权的住房。商品 房预售是指房地产开发经营企业将正在建设尚未竣工的房屋预先出售给预购人， 预购人交付定金或购房款，双方约定在未来确定的日期，由房产商交付建成的房 屋给预购人的法律行为。商品房预售起源于香港，目前已为我国商品房销售所广 泛采用。虽然因其缺陷而带来了多有争议，但目前仍应完善该制度而非废除。从 法律属性上讲，商品房预售应该属于一种远期交货的行为。 在商品房预售制度中，商品房预售预告登记、商品房按揭以及预售商品房转 让占据最为重要角色位置。其中预售预告登记制度主要在于保护交易安全与秩 序，其起源于早期普鲁士法律中的异议登记制度，与预售合同登记不同，其法律 性质是物权化了的债权。针对我国商品房预售预告登记制度的不足，应通过设定 完整适当的预告登记效力，完善当前预告登记的申请规定，细化预售预告登记的 内容并妥善处理预告登记的失效来使其更好的保护预购者利益。 商品房预售按揭起源于我国香港地区，对于其性质多存争议，事实上其为以 契约联立的方式所形成的一种新型的交易类型。在针对该制度缺陷上，我国应明 确预售房款的收取和使用规定，提高商品房进行预售之条件，建立预售按揭的登 记制度以及更加清晰规定当事人的权利和义务。 预售商品房转让，也被称为“期房转让’’、“炒楼花，是指预购人在商品 房预售后，将其购买的尚未竣工的商品房以买卖、互易等方式转让给他人的行为。 虽然我国法律并未明确纳入该制度，但无论在经济学还是法学理论上，其在我国 存在均有一定依据。其本质上是债权转让或债权债务的概括转移。对于现有的不 足，应制定全国性统一规则肯定预售商品房的转让，并将之与预售合同登记及与 预告登记相协调，通过加强税收检查抵制商业炒作。 关键词：商品房预售 预告登记 按揭 预售商品房转让 5 ABSTRACT Asa ofthe inremincivil full typicalobject right law,commercial housing、析th isconstructedtherealestate callbe productmeaning by developmentcompanies，and soldin market also anabsolute ofit． secondary freely，andpeoplepossess ownership Pre—saleofcommercialisakindof actwhichmeansthatthe housing legal housing underconstructionis real estate tothe who pre—soldby developmententerprisesbuyer the orcostofthe the date twosidesconcludesa inthe paiddeposits house，and future， the onwhich willhandthe