农村房屋流转中宅基地使用权法律规制分析研究.pdfVIP

摘 要 土地是农民赖以生存的基本生活资料，其中我国农村宅基地是农民“居者有 其屋”的基本保障，具有很强的福利性，自建国以来，我国宅基地的福利性得到 很好的体现，“一户一宅”，安居乐业。同时，农村宅基地使用权也是土地资源的 一种具体类型，也具有土地资源的一般属性，如稀缺性、功能的不可替代性等， 同国有土地使用权一样，具有财产性，是属于农民的基本财产，而且具有比国有 土地使用权更长的期限。但长期以来，由于我国土地存在土地所有的二元体制， 而上地管理法律、法规禁止集体土地使用权的流转，同时由于“房地合一”交易 原则的存在，因而，隶属于农村集体建设用地的宅基地之财产性无法得到体现。 虽然法律严格禁止，但市场的需求却无法抑制，农村房屋及宅基地使用权的地下 交易火爆，隐形市场急剧发展。在此形式下，中央及地方出台相应的政策予以试 点，然而，在目前的法律法规未开禁时，这些政策的效果很好，但却是在违法操 作，此类“良性违法”大量存在值得关注。同时，在沿海经济发达地区，大量的 农村房屋及宅基地转让纠纷涌现，司法系统在认定该类转让合同效力时存在两难 困境。与此同时，即将出台的《物权法》草案相关问题的拟规则也引起了各方的 强烈关注。 本文试图从农村房屋流转合同的效力出发，分析该类合同效力认定两难的原 因及根源，对其中农村房屋及宅基地流转中的法律规则进行再检讨，指出对农村 集体土地使用权限制流展的不合理之处，提出自己不成熟的建议解决办法，企图 为我国农村土地使用制度的构建和完善提出想法和意见。并对目前《物权法》草 案中涉及农村宅基地的拟规则予以评判。 I关键词】 宅基地使用权农村房屋流转合同效力房地合一交易原则 ‘ 中国图书分类号：D912．3 Abstract Landisbasic materialsof isthe house living peasants，ourcountryvillage foundamental residenthashis gurantee house”．whichiS welfare of“every strong benefits．Fromthefoundof land，swelfareembodies PRC，fural well。“each householderhashis liveand in house”。theywork andcontentment． peace isone ofland itscommon Meanwhile，messuagetype resources，having as functionetc．Itisone characters，suchscarcity，theunique kind ofproperties whichis matenal and basic of has timeth锄nationallaxld living peasant longer usufruct．Ithasbeena that