REITs运用于我国公共租赁住房的动力机制和实现路径.pdfVIP

一冲共四川省委省级机关党按学擐掣曩髫i ：l ‘、一 ●善二二一：，= 一．’。一1‘．一●。一i．。 REITs运用子我国公共租绣住房的 动力机制与实现路径 王喜梅 [摘要】从资金需求方来讲，REITs自身特点与公共租赁住房供给相适应。对资金供给方 来说，REITs增加投资渠道。在公共租赁住房供给中引入REITs，对于满足中低收入群体住房 需求、促进我国城市化和社会转型意义重大。通过计算内部报酬率可知，目前房价在全国均价 以上的地区实施公共租赁住房REITs项目具备相应的盈利能力。需要完善针对REITs的相关法 律法规、税收优惠减免政策、信托财产登记削度及土地政策。 [关键词]REITs；公共租赁住房；动力机制 [中图分类号]IY293．3【文献标识码]A 从资金需求方来讲，REITs自身特点与公租 一、将REITs运用于公租房的动力机制：供 房供给相适应。 需双方的契合 1．期限匹配：满足公租房投资回报周期长的 EstateInvestment 房地产信托投资基金(Real 需要。在公租房供给中运用REITs，可以满足公租 房投资回报周期长的需要。按目前公租房租金收 Trust，REITs)是一种筹集众多投资者的资金， 由专业投资机构投资经营房地产及法定相关业务， 益水平，靠租金收回建房成本至少需要20—30 并按比例(多数国家规定分配比例为不低于 年。而商业银行的负债来源多为5年期以下的存 90％)分配净收益给广大投资者的一种信托制 款，短借长贷，利率风险无法对冲。面对公租房 度、基金形态和中长期投资形式。REITs起源于 如此长的投资回报周期，资金需要长期沉淀，风 20世纪60年代的美国，90年代后逐步扩展到英险和不确定性较高，房地产企业和金融机构均不 国及亚洲的日本、香港等地。在公租房中运用 愿参与。如在公租房开发模式中，如果房地产企 REITs，既能够解决公租房供给中的资金难题，提业完全用债权方式融资，将明显提高企业账面资 高供给的效率，减轻中低收入群体住房难的困境， 产负债率，降低其资信等级，减弱在其他业务上 解决我国房地产市场的结构性矛盾，又能够为中 的融资能力和规模。而按照目前的制度安排，企 小投资者提供一条投资于房地产市场的便捷途径。 业在开发过程中如遇到不顺利的情况，也没有任 (一)资金需求方——在诸多方面匹配 何退出渠道或救济机制。当房地产企业完成建设， e基金项目]教育部入文社会科学重点研究基地重大项目“我国中低收入群体住房解决机制创新研究” [作者简介]王喜梅，中共四川省委省直机关党校经管教研部副教授，四川 成都610017。 ·108· 万方数据 地方政府回购时也面临资金难题。公租房REITs者可以通过披露的运营信息，分析运作过程中存 资金用途主要有两种：一是对承担公租房BT及 在的风险，作出理性的投资决策。在红利分派方 BOT项目建设机构发放贷款；二是在建设项目竣 面，只会在个人层面征税，在公司层面不征收所 得税，投资者可以获得较多的红利。如果能够进 工后，为政府回购提供资金支持。REITs通过资 产证券化，投资者可以随时在市场上交易，提高 行合理的产品设计，这些优势会吸引中小投资者 了公租房项目的流动性，为公租房提供中长期资 的充分参与，将扩大我国房地产财富的社会占有 金来源，化解其投资回报周期长的难题。 基础，有深远的社会意义。【l’其次，保险公司、社 2