深圳商业市场环境研究分析报告(44页).docVIP

第一篇 市场环境分析 商业的常见经营模式 目前国内外所存在的比较常见的经营模式主要有综合性百货商场主题性商场超市专卖（专业）店经营的独立街铺SHOPPING MALL、情景商场等。 A、综合性百货商场如友谊城百货、国贸商场、岁宝百货、等，其特点是经营规模较大、经营品种较为丰富，主要包括服装、皮具、化妆品、首饰、精品等，客流量通常低于大型超市，多采用专柜经营的方式。主题性商场如女人世界、男人世界、儿童世界、顺电家居广场、金海马家私、好百年家居广场、赛格、爱华电脑城、华强电脑世界等，其特点是经营品种限于一定的主题超市特点是采用开放式货架经营的方式，经营品种主要是家庭日常必需品，通常毛利率较低，但顾客购物频率高于其它业态的商场，因此客流量相对较高。专卖（专业）店要服装、医药等，如经典故事、一致、万泽、中联等经营的独立街铺SHOPPING MALL：香港太古城、广州天河城。以大型百货商场和大型超市为旗舰店，集购物、娱乐、餐饮、休闲为一体。 深圳市商业现状 目前，深圳市内的商业区主要集中在人民南和东门，华强北及南山。人民南和东门商业区以深南路为界，分踞罗湖区中心地带的南北，华强北商业区在福田东与罗湖区相邻处形成。南山商业区则是一个新兴的商业中心。 （一）人民南及东门商业区 人民南商业区靠近罗湖火车站一带，东起文锦南路，西至建设路，北到深南东路，南至沿河南路。是深圳形成的最早的商业中心。拥有独特的区位、口岸、交通等方面的资源优势，使其成为深圳最早的商业中心。 人民南、东门商业圈主要以经营服装、皮具为主，各层品种的分布非常相似。如一层主要为服装、皮具、化妆品、饮食、超市等；二层经营服装、皮具、工艺品、眼镜；三层则主要是服装、皮具、居家饰品、照相机、电器等。表现业态雷同，经营品种缺少细分。但在经营服装、皮具中，人民南多数以经营中档为主，而东门的档次相对要低一些。 人民南目前在售、招商的较少，其商铺的经营方式主要有三种，一是发展商直接招租，经营者入场交租金；二是发展商自营或联营（保底扣点方式抽取租金）；三是发展商出售给投资商或小业主，投资商或小业主对外租赁、经营。而东门以出售铺位为主，且多采用返租形式。 人民南东门商场1楼的平均租金1050元/平米；2楼平均租金350元/平米；3楼平均租金为200元/平米；4楼平均租金为100元/平米。 人民南、东门商场空置率有四分之一多，特别是高层部分，甚至一半以上是空置的。各层平均空置率：一层：2％； 二层：20％；三层：35％； 四层：60％。 （二）华强北商业圈： 华强北商业区的业态分布以店铺和主题商城为主，经营品种形式多样，涵盖服装，化妆品，鞋类，电子元件，通讯产品，电脑及配件，餐饮，珠宝等。这些经营品种具有互补的优势，吸引了多层次、多方位的商业人流，各业态的商业机会也比其他商业区大。 华强北商业圈的经营主要以租赁为主，租赁收益和经营的好坏关联度较大，发展商一般将商铺出租给经营管理公司，再由经营管理公司负责经营。如顺电家居广场，女人世界等。 华强北的总体租金相比人民南和东门稍低些，但其各层的租金相差较小：一层约850元/平米；二层约350元/平米；三层约250元/平米；四层约150元/米。空置也比人民南和东门少，一层空置2％左右；二层也只有5%; 三层、四层约25％。 （三）南山商业圈 南山的商业起步相对较晚，但随着中心区的西移和新建住宅社区的日益增多，市场需求不断扩大，吸引了大量的品牌商业沃尔玛、顺电、友谊城、曼哈、金海马、万佳等。目前，南山商圈已形成以海雅百货为核心的南油商业文化中心区商圈，以沃尔玛为核心的蛇口商圈，以家乐福、曼哈以及即将加盟的万佳为核心的南头商圈，形成三足鼎立之势。沃尔玛、万佳顺电集美堂家居广场 南山商业处于分散状态，尚未形成具规模的商业圈，相比人民南、东门和华强北等市级商业中心，南山商业区属于区级商业中心，缺乏浓厚的商业氛围、人气相对不旺，顾客也仅局限于本区域的居民。 南山商场的租金相对也低得多，一般位于100-150元/平米之间。 东门商业市场分析 （一）东门商业圈的发展及现状 东门为深圳老城区，是早期集中居住地、交易活动场所，深圳早期日常用品集中地。东门商业格局的演变经历了几个阶段：传统墟市——综合商贸中心——改造外迁——重建后以特色产品带动复兴。随着人口的不断增长和城市经济的发展建设，东门的商业规模日益扩大并形成了人民路以东，深南东路以北，文锦中路以西，笋岗东路以南约5平方公里的商业圈。商业最密集的区域在以东门步行街为中心占地约1平方公里的区域内，这里汇聚了20余个商业大厦和百余间商铺，已投入使用的商业零售面积达50万平米，每年的营业额达50亿元，实现税收2亿元。 （二）深圳商业发展走势及东门