商品房按揭法律制度的分析研究.pdfVIP

内 容 摘 要 按揭是指在商品房买卖过程中购房人以所购楼房作为担保物向银行等金融机构取 得贷款以支付购房款的一种融资购房担保方式。它源自香港，是港人对英国古老的担保 形式 mortgage 的创造性运用。二十世纪九十年代以来，按揭在内地广泛流行，作为一 种新型的融资担保方式，它突破了传统物权担保仅以现有财产为标的的限制，开创了以 商品房产权为担保标的的新模式。这种新模式得以使开发商广筹资金，银行业降低风险， 购房者提前消费，使参与各方彼此形成互赢互动的关系。特别是对于内地刺激消费，扩 大内需，推行住房商品化等市场经济改革和发展有着积极的、深远的意义。但是，由于 两地法律制度的差异，按揭难以在内地相关法律制度中找到恰当的切入点，使这一经济 行为缺乏相应的法律调整，从而严重影响了其应有功能的有效发挥。究其原因，主要在 于内地对按揭的理论认识模糊，以致立法滞后。本文通过对按揭一系列问题的研究，旨 在为完善我国的按揭法律制度，规范按揭市场秩序做点贡献。 本文从整体上对与商品房按揭相关的一些理论与实务问题作初步探讨。本文首先就 商品房按揭的渊源、定义、存在的法律关系和法律属性进行了研究。对按揭制度进行历 史考察，对英美法和中国大陆的按揭作了比较分析，得出两者在按揭设立的条件、按揭 合同当事人的权利义务、权利实现方式等方面存在区别。笔者认为:在中国大陆，在实 务当中产生的按揭已对英美法中的按揭(Mortgage)做了较大的改造。关于按揭的性质， 国内说法不一，笔者简要介绍了各种观点，论述之后得出结论:按揭的实质是让与担保。 然后，文章就目前的实际操作概述了按揭设定的基本程序和按揭贷款合同的基本内容， 针对按揭操作中产生的一些不妥当的做法，笔者对商品房按揭制度中常见的法律问题进 行探讨，以期规范按揭业务，保护按揭当中各方当事人的利益。最后，在以上分析的基 础上，笔者提出了完善我国商品房按揭制度的一些对策。 关键词： 商品房 按揭 抵押 让与担保 Abstract Mortgage is a guarantee means by which a house buyer can raise a loan from bank to pay the house he has bought before. It originates from mortgage, an old British security means, and then it was developed and used mostly within real estate market and financial market. As a new security means for loan, it has broken the limit of the traditional real guarantee theory, and initiated a new real guarantee means by which real estate company can raise a loan from banks easier, banks reduce his financial risk and house consumer be available to buy house ahead schedule. Further more, it can also take active and remote effect on Mainland China economic reform and development by inciting consumption, enlarging nation’s supplies and promoting Chinese accommodation policy. However, the absent of mortgage law in Mainland China has affected its economic function bring into play. It has been known that it is the