物业经营管理笔记精要.docVIP

第一章：物业经营管理概述 第一节：物业经营管理的概念 一、物业经营管理内涵 物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产管理资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合管理服务。强调为业主提供价值管理服务，包括运行操作管理、资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本管理、物业价值和经营绩效评估等经营活动。 二、物业管理活动的管理对象 为收益性物业，包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店或休闲设施等。 写字楼（企业自用、出租、自用出租复合型） 依据所处位置、装修和收益能力分甲、乙、丙三个等级 甲级：位置优越、状况优良、收益与新建相当，24小时维护和安保。 乙级：位置良好、状况良好、收益低于新建。 丙级：有明显的磨损和功能折旧，租金较低。 分类考虑以下12个因素：位置、交通、形象、建筑形式、大堂、电梯、走郎、空间布置、为租户提供的服务、设备系统、物业管理水平、租户类型。 零售商业物业 用于零售商业活动的建筑，从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。 分类按建筑规模、经营商品特点、辐射区域范围三方面 区域购物中心：面积10万㎡以上，服务半径200KM，复合度高，行业多，功能全。 高级购物中心：面积3万㎡以上，覆盖整个城市，服务人口30万以上，营业额5亿元 地区购物中心：面积1-3万㎡以上，服务人口10-30万以上，营业额1-5亿元 居住区商场：面积3000-10000㎡，服务人口1-5万以上，营业额3000-10000万元 邻里服务商店：面积3000㎡以下，服务人口1万以下，营业额3000万元以下 特色商店：特色服务。 出租型别墅或公寓 别墅：建筑应独立，豪华舒适，层数少，与大的聚居点有一定距离，环境优良。 公寓：复式公寓、花园公寓、单间公寓。 工业物业 指为人类生产活动提供入住空间的物业，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房。 酒店和休闲娱乐设施 指为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、康体娱乐提供入住空间的建筑，包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。 三、物业经营管理服务的目标 指在物业全奉命周期内，持续满足租户使用要求，实现物业净收益最大化，保持提高物业的市场价值及发展潜力。 在房地产投资信托基金的组织结构下，物业管理企业通常要承担如下责任： 策划租户组合及物色潜在租户； 制订及落实租务策略； 执行租务条件； 确保所的物业遵守国家法规； 履行租务管理工作； 进行租务评估，制订租约条款，收取租金，拟备租约，追收欠租、收回物业； 执行例行的管理服务； 制订及落实政策及计划； 提出更新改造建议。 四、物业经营管理企业 物业管理企业以公司的形式存在，是服务性单位，又是经营性企业组织，划分为管理型、专业型和综合型三种。 管理型物业管理企业 具有策略性物业管理能力的企业，在物业管理活动中处于总包的位置，工作重点在于物业管理工作的规划与计划，物业市场营销与租赁管理，预算与成本管理，专业物业管理服务采购与分包商管理，现金流管理，绩效评价和客户关系管理等。 专业型物业管理企业 具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以分包的形式也以直接接受业主委托的形式，在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上，获得物业管理业务。 综合型物业管理企业 是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。 第二节：物业经营管理的层次与工作内容 物业经营管理的层次 分为物业管理和设施管理（运行管理为主）、房地产资产管理和房地产组合投资管理（策略性管理为主）三个层次。 房地产投资的利润是通过三种基本途径创造出来的：一是在极好的条件下购买物业；二是在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业；三是在合适的时机出售物业。 不同层次之间的关系 物业经营管理中的战略性工作 物业经营管理的常规工作 常规工作概述 从日常工作的角度看，负责资产管理的物业管理师要使物业处于正常并可以接受的水平上，保持合理的开支水平，尽量减少给使用者带来不便。 现金流和成本管理 支出的分配、组织和管理是物业管理师工作的一个重要方面，支出的几个重要方面：日常维修费用、计提维修准备金、设施维护费用、保险费、法律和财务费用、工作成本和地方性税收。 日常维修和维护 未来维修和维护 设施设备管理 物业保险管理 第二章：房地产投资及区位选择 第一节：房地产投资 房地产投资的概念 指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。 房地产投资的形式（直接投资和间接投资） 直接投资：直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。 间接投资：将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，