万科齿轮行动项目判断逻辑运营报告PPT.pptVIP

联系qq：744421982 齿轮 1. 走访 1. 走访 齿轮 2. 问题 2.1 整体逻辑 2.2 市场 容量：区域市场容量不足 容量：区域市场容量增长与项目开发节奏不匹配 容量：市场容量萎缩对项目的影响 竞争：同质化供应过大 定位：产品与土地错位 定位：根据竞争关系合理定位 2.3 产品 产品性能：配套不足带来产品性能不足 产品性能：产品力递减带来产品竞争力下降 产品性能：产品解决方案与客户需求不匹配 价格：单价过高带来的总价竞争力不足 价格：装修配置过高造成总价过高 2.4 销售 销售：来访量与转化率 2.5 运营 运营：开工销售节奏不匹配带来的存货过大 运营：销售问题带来的库存过大 齿轮 齿轮 4. 策略·建议 4. 策略·建议 4. 策略·建议 4. 策略·建议 4. 策略·建议 4. 策略·建议 4. 策略·建议 4. 策略·建议 4. 策略·建议 4. 策略·建议 4. 策略·建议 4. 策略·建议 齿轮 5. 跟进 5. 跟进——培训 5. 跟进——培训 思考 联系qq：744421982 走访 方法 问题 策略 跟进 联系qq：744421982 3. 方法 项目 性能 价格 = 来访量 转化率 = X X 市场 份额 产品力 销售 容量 竞争 定位 竞争分析法 产品力评级法 销售预测法 确定竞争片区，计算市场容量 根据产品力评级，判断市场份额变化 依据市场容量，平均销售速度，来访成交趋势、市场份额变化以及供求关系预测销售速度 联系qq：744421982 两个80%原则 片区内80%以上的客户选择在片区内置业 80%以上的房子被本片区客户购买 片区与客户原则 位于竞争片区以内，具有接近的产品定位 到访客户重合度较高的项目 流失客户选择的项目 避免仅仅选择价格标竿项目 片区划分法 竞品选择法 3.1 竞争分析法 联系qq：744421982 3.2 产品力评级法 首次置业产品线综合评级：云山诗意A、岭南新世界A、万科云山B、富力城C 白云新城内 交通较便利 配套非常完善 白云新城内 地铁上盖周边配套较完善 B A A B 评级 70-80万 65-80万 65-75万 75-90万 主流总价 富力城 岭南新世界 云山诗意 万科云山 总价 C　 B A C 评级 品质感一般 产品品质感一般 产品形态和土地属性不相符合，过于小众 劣势 成熟户型 园林景观较优 成熟大盘围合式园林 中式园林 户型实用 低容积率纯高层社区园林景观好 立面品质感强 优势 富力城 岭南新世界 云山诗意 万科云山 产品力 B A A B 评级 环境不佳 交通不便 配套不完善 劣势 交通便利 配套不佳 白云新城辐射区域（政府重点发展区域） 有景观资源 优势 富力城 岭南新世界 云山诗意 万科云山 土地属性 联系qq：744421982 3.3 市场预测法 市场规模和份额： 去化和价格趋势： 库存及新增： 计划完成预测： 1.5 8-12月供求比 1.6 1103 477 626 片区市场 170 0 170 万科 1-7月供求比 8-12月 可售 8-12月新增 库存 9% 1-7月万科份额 753 8-12月市场容量预期 首置 63% 1054 1-7月市场去化率 1-7月片区成交 1-7月，片区成交量平稳，成交均价缓慢下跌 8-12月供求比略有下降 万科云山成交 片区成交 8.6% 38% 65 13 170 按1-7月均去化速度推算 8-12月销售计划 市场份额 计划完成率 8-12月销售预测 销售速度 套/月 产品竞争力评级： 云山诗意A、岭南新世界A、万科云山B、富力城C 联系qq：744421982 3.3 市场预测法 市场规模和份额： 去化和价格趋势： 库存及新增： 计划完成预测： 1.9 8-12供求比 1.5 1786 1100 1172 片区市场 首改 776 775 1 万科 1-7供求比 8-12可售 8-12新增 库存 14% 1-7万科份额 917 8-12月市场容量预期 首改 1284 1-7片区成交 如需完成计划519套，市场份额需达到57%；10月底开盘，每月需要实现260套，压力较大。 43% 519 8-12月计划套数 57% 15 776 按市场平均供求比计算 市场 份额 8月已售 可售资源 　 产品竞争力评级： 富力桃园A、金域蓝湾B、金沙湾B 联系qq：744421982 走访 方法 问题 策略 跟进 联系qq：744421982 市场 项目 容量 定位 份额 产品力 销售 性能 价格 来访