沈阳伟业皇姑区市调报告资料.ppt

第一部分 宏观市场解析 宏观城市背景——重点城市规划 宏观城市背景——城市尺度 本市宏观经济运行特征及趋势 宏观经济背景——宏观经济指标同期增长 本市房地产市场总体形势 伟业观点 土地供应与本市房地产业发展相协调； 投资销售比例关系良好； 房价处于平稳运行，稳中略升的良好态势； 房地产用地快速向郊区扩展； 中小户型商品住宅市场需求旺盛； 住宅郊区化进程加快； 境外和外地开发商的开发份额大幅提高； 节能住宅在沈推行缺乏应有的动力机制； 基础设施配套无法适应房地产开发需求； 第二部分 宏观政策解析 第三部分 区域市场解析 本市中高端市场格局 区域市场界定 界定竞争范围 案例分析 小结 区域内中高档楼盘的主力供应户型主要集中在二居、三居，主力供应面积区间以60—110平米为主，中远·颐和丽园的复式产品在市场反映一般，本市消费人群对复式接受程度不高； 区域内中高档楼盘除建赏欧洲外，具有优越地理优势外，均价为4800元/平米左右，余者均价较为集中在3500元/平米左右； 区域内中高档楼盘的主力消费客群主要来自于项目所在周边区域，以皇姑区、于洪区地缘性客群为主；建赏欧洲的购房客群中拥有部分外籍和南方人士。 区域内中高档楼盘的主力消费客群年龄阶层以30—45岁为主； 区域内中高档楼盘的主力消费客群购买目的多以自住为主，有少量的投资客。 重点个案——河畔新城 伟业观点 地产价格持续上涨，增值效应愈显明朗，高档大盘已经进入一个更新的阶段，大盘不仅仅以项目的建筑规模取胜，更以项目越来越高的性价比吸引来本市及周边城市在内的大量有眼光、有远见的购房者与投资者； 知名房地产企业的入驻，吸引消费者的更多是产品品质的高标准要求，发展商品牌效应成为购房因素主要影响点，城建二十四年的品牌积累效应已经为本市消费者广泛认可； 良好的物业管理和诚信机制，许多楼盘借助了国内外知名物业管理公司承担管理或顾问业务作为项目卖点基础； 差异化是突出众多品牌大盘重重包围的必然选择，在产品本身以及营销推广等方面寻求差异化。以期在众多大盘的包围中突围而出，如东方俪城借助社区环境的水系营造而使的项目在后期推广中吸引客户购买。 第四部分 客群分析 伟业观点 区域内客群多为地缘性客户； 区域内客群中26-30岁客群购房意向最为强烈； 满巢家庭，上有老下有小，倾向与老人共居； 部分客群已经度过了安身立命的阶段，已经处于或向事业巅峰攀登，开始讲究生活的享受，愿意为奢侈品付费； 更喜欢亲近自然，喜欢追赶国际化潮流； 客群购买意向的区域中，和平区和于洪区分别成为客群的首选和次选区域； 客群意向购买的户型多在二居，欲购置面积多在60—100平米以内，而购买大面积客群多为升级置业； 客群对于开发商的品牌比较看重，部分客群仅仅认可单一的开发商品牌，如城建、万科。 客群分级 客群构成 高端客群： 政府高职、私企业主、海归、外籍人士 高端客群多数集中在35—45岁之间； 高端客群多数具有地缘性，以中央政务区向四周辐射； 高端客群事业已过成长期，具有相当丰厚的经济基础； 高端客群多数以置业升级为购房目的。 客群构成 中端客群： 企业高管、医护高职、学院高知、IT销售人员 院校高级教育人士普遍具有区域情节，对皇姑区教育环境认可度较高； 多为较高收入、高层次、高素质人群； 购房行为谨慎，追求品质感和生活感； 客群构成 低端客群： 企业职员、普通员工 主要以机车服务、家具服务、企业文员等员工构成，工资相对较低； 一部分客群为刚刚进入社会岗位的大学毕业生，多为婚姻购置小户型面积房屋； 一部分客群为私营员工，购置房屋意向多为子女购置。 伟业观点 中高端客群将成为本案的目标客群 感谢聆听 基本信息 物业类别： 普通住宅 装修状况： 精装修 建筑类别： 多层 物业地址： 浑南新区朗云街6-88号 开 发 商： 沈阳华新联美置业有限公司 代理商： 广州凌峻 占地面积： 820000 建筑面积： 1200000 物业管理费：1.5 容积率： 0.93 分期情况 四期一区，05年9月开盘 四期二区，06年4月开盘 目前项目总共有四块地分四期建设，其中二、三期在第二块地上。目前在售四期，销售率80%。 产品类型以及栋数 均为精装修多层，其中四期一区9栋，四期二区7栋，规划18栋，有两栋未建。 重点个案——河畔新城 销售情况 起价：4800，最高价：5800 均价：5200 畅销户型：109，但量比较小。楼层价差：一户一价 四期分两部分开盘，05.9月开了9栋，06年4月开了7栋，共16栋，780套，目前销售率：85% 涨价次数：5次（从一期开始计算）， 平均涨幅：300-400元 重点个案——河畔新城 客