湖滨路旅游休闲商业街-产品销售价格建议(DOC 14页).docVIP

【湖滨假日】 湖滨路旅游休闲商业街 产品销售价格建议 上海博思 2010年6月25日 一、基准价格的设定与原则 （一）、北区销售基准价格的设定 我们在估算项目销售价格时采用的是市场类比法（和周围项目进行价格对比）和投资回报法（以每年8％的投资回报计算），由于用来对比的周边楼盘大都为1～2层连售的沿街商铺，所以根据市场类比及投资回报两种方式先测算出的项目北区1～2F销售基准价格为（计算方法见后）： 项目实收基准价不超过10740元/平方米 注：实收基准价为项目销售收入在完税前的实际所得。 项目销售基准价为13260元/平方米 注：销售基准价是在实收基准价基础上，加上两年返租14％、VIP优惠折扣3％、一次性付款优惠折扣2％之后，得出的项目销售时应执行的基准价格。 （二）、南北地块各楼层销售基准价格设定原则 按照上述市场比较得出的价格，并根据以下原则推算出项目南区及北区各楼层应执行的销售基准价格： 南区1～2F销售基准价是北区1～2F的80％ 这是出于南区商铺是室内铺，而非沿街商铺的考虑 南区1F、2F的销售基准价相同 一般1F商铺价值大于2F商铺，但本项目南区1F是室内铺，而2F定位为酒吧广场，与1F相比更容易聚集人气，因而2F商铺的价值略大于1F商铺。但2F商铺不利因素是与1F商铺相比，面积更大，进深更深。据此，