XX地标项目营销总纲及销售执行报告.pptVIP

虎门·地标营销总纲及销售执行报告 谨呈：东莞华建物业投资有限公司 版权声明 报告思路 本案要达成的目标 如何在5000-5500/平米的市场主流均价的情况下，并且在以大户型公寓为产品主体的条件下，实现高速高价的目标？ 要解决目标必须思考的三个问题 问题一的展开实现高速高价，我们究竟有什么核心竞争力？ 项目属性：位处开发新区并具备大型商业综合体功能的城市豪宅 金洲村，虎门规划中的新行政中心区； 与城市的距离: 离以银龙路为中心的虎门商业中心车行约3分钟，公交资源缺乏，来往镇中心较为不便； 与东莞CBD车行距离约为40分钟； 是金洲片区首个开发的大型项目。 地块狭长、大体量的大户型公寓、大型的商业综合体 景观资源价值分析——景观资源一般，缺乏自然景观利好 项目周边是成片的农民自建房、大片的空地、残旧的商业街，景观资源一般，自然景观条件一般！ 配套资源价值分析——项目周边目前缺乏成熟的市政商业配套，生活便利性不够 A与B、C地块上空横跨高速公路，导致住宅容易受噪音影响 A与B、C地块上空横跨高速公路， 将本项目拦腰截断， B、C地块的6栋容易受噪音影响。 大型商业综合体，B、C区商铺是虎门首个9米层高的高附加值产权街铺 A区：商场铺，约4.3万㎡ ； B、C区：独立产权街铺，约9,600 ㎡，层高9米，买一层送2层 项目户型设计点评——洋房 项目户型设计点评——公寓 小结 项目所在片区是虎门新的开发区域，未来的行政中心区； 本项目是处于新开发区域的大型商业综合体的城市豪宅项目； 庞大体量的大户型公寓对虎门市场是一个考验。 虎门房地产市场板块特征：以商业中心区为主，四大片区共同发展 过往供应量分析（2004-2006）：供应量下降，驱动本地客户跨镇区购房 过往供应分析：以镇中心洋房及外缘别墅区为主，两者均能得畅旺销售 未来供应分析：07年下半年供应量较为充足，且以大户型为主。 个盘分析——海岸国际 个盘分析——东方国际·星座 个盘分析——盛世豪庭 个盘分析——丰泰华园山庄 个盘分析——丰泰裕田花园 个盘汇总 待售项目——地王项目 待售项目——滨江花园 占地面积：4万； 建筑面积：8.7万； 容积率：2.2； 项目位置：虎门威远岛九门寨环岛路旁； 建筑层数：全为11层； 预计销售时间：07年9月； 销售价格：未知； 主力户型： 3房：100-120； 4房：160； 待售项目——龙泉项目 小结 洋房市面均价在4500-5500元/平米之间，预计下半年将上涨至6000-6500/平米的幅度，月均销售速度约为60-70套； 110-140平米之间的居家型三房、四房是虎门的主流供应户型，同时也较为被市场接受，销售畅旺； 下半年开始，本地洋房供应量较为充足，竞争相对激烈，项目所在区域的供应量也将会急剧上升，同时价格也将会进一步走高，地王项目将会对我们的公寓造成直接冲击； 同时，08年整个板块将共同炒热，会使区域容易形成市场亮点。 虎门客户群深访个案分析——本地生意人对本项目的看法（1-2） 虎门客户深访个案分析——虎门经商的外地人对本项目的看法（2-1） 虎门客户深访个案分析——虎门经商的外地人对本项目的看法（2-2） 虎门客户深访个案分析——虎门工作的外地人对本项目的看法 小结 问题二的展开本地客户群能否支撑高总价和高速度的目标要求？ 客户定位——客户描述 客户定位——按区域来源分类 客户定位——按社会身份分类 问题三的展开如何整合资源，达成地区第一强势营销？ 如何看待洋房、公寓和商铺三者之间的推广关系？ 怎样的入市方式最合适？ 公寓精装修明细 装修配置成本：1000元/平米； 产品出台标准： 商务型酒店式公寓风格； 居家型简约现代公寓； 纯毛坯（扣除部分费用）； 推广的大原则 高举高打，强势入市，建立虎门首席城市豪宅标杆； 打破地区限制，扩大客户群基础； 推货节奏：先卖洋房、后推公寓、再出商铺： 传播策略『3N新城市奢华主义』的生活价值主张——建立强势的第一意象 传播策略『3N顶级豪宅物业』的产品概念——建立强势的第一意象 传播策略『3N顶级豪宅物业』的产品概念——建立强势的第一意象 传播策略『领导片区炒作·产品的价值』——建立强势的第一意象 形象上的领导者，产品上的挑战者，改变游戏规则，建立新物业类型的硬指标 传播策略『领导片区炒作·渠道选择』——重点运用电视、T牌和短信三种渠道 营销费用预算 传播策略『领导片区炒作·产品的价值』——借用[新产品推荐会]走响第一步 客户策略『华建客户的泛销售策略』——关于产品渗透和有效的激励 客户策略『广泛吸纳客源』——来自世联联动的销售网络保障 客户策略——重点客户狩猎秘级 展示策略『第一品质』——五星级酒店式电梯大堂 富丽堂皇水晶