土地一二级联动开发操作实务及法律风险防范P解读.ppt

土地一二级联动开发操作实务及法律风险防范 一、土地一级开发失败案例的教训和警示 二、土地一级开发流程关键管控点及相关文件 三、土地一、二级联动开发需要注意的法律问题 四、土地一级开发成功案例及法律相关文件 一、土地一级开发失败案例的教训和警示 1、房地产通常拿地方式 2、失败案例 二、土地一级开发流程关键管控点及相关文件 1、土地一级开发概况 2、土地一级开发基本概念 3、土地一级开发模式及比较 4、土地一级开发的主体 5、土地一级开发过程及流程 6、土地一级开发中的热点、难点 7、国家及主要地方的土地一级开发相关法律法规、政策及解读 三、土地一二级联动开发需要注意的法律问题 土地一级开发成本类的法律文件 收购土地及拆迁的文件 征地批文； 征地协议； 拆迁协议； 相应的付款凭证。 三、土地一二级联动开发需要注意的法律问题 基础设施投资类文件 基础设施投资的规划； 基础实施投资的实施； 相应的付款凭证； 基础设施的设计方案。 三、土地一二级联动开发需要注意的法律问题 前期费用文件 前期费用的合同； 付款凭证； 未付款计提凭证。 九、协议各方的承诺和保证问题： 九、协议各方的承诺和保证问题： 十、违约责任问题 十一、管辖问题 三、土地一二级联动开发需要注意的法律问题 关于土地一二级联动招拍挂合理壁垒设定问题 关于土地一级开发资金返还方式及税费问题 关于一二级开发过程中相关税费减免问题 关于土地一级开发融资问题 四、土地一级开发成功案例及法律模板文件 重庆市江北区观音桥农贸市场土地一级开发案例 普兰店市普湾新区土地一级开发案例 1、是否符合城市总体规划和土地利用总体规划 2、立项文件是否合法 3、控制性规划文件是否经过批准、征地拆迁文件合法性 4、获得土地一级开发权是否合法 5、签约主体是否合法 三、土地一二级联动开发需要注意的法律问题 土地一级开发应该注意的法律问题： 土地一级开发合同中会涉及到的法律问题 三、土地一二级联动开发需要注意的法律问题 三、土地一二级联动开发需要注意的法律问题 一、关于本项目土地面积、土地性质、范围四至、地上物现状的问题。 1、明确本项目一级、二级土地联动开发的土地面积： 2、明晰本项目土地的将来性质是国有划拨土地还是国有出让土地： ： 3、土地范围四至和地上物现状的描述 三、土地一二级联动开发需要注意的法律问题 2、关于征地费用、拆迁补偿费用和七通一平费用是否可以调整的问题 二、关于征地补偿政策、拆迁补偿政策确定以及拆迁费用是否可以调整的问题 1、关于征地补偿政策、拆迁补偿政策确定 三、土地一二级联动开发需要注意的法律问题。 三、土地一二级联动开发需要注意的法律问题。 1、关于征地工作计划、拆迁计划（包括拆迁时限、拆迁范围、资金使用 计划）拟定问题、实施问题 三、关于征地计划、拆迁计划（包括拆迁时限、拆迁范围、资金使用计划） 拟定、实施和监督管理等问题 2、对征地工作计划、拆迁计划帮助、指导、监督和管理问题 四、关于土地一级开发包含的各项费用内容及标准明晰问题： 三、土地一二级联动开发需要注意的法律问题。 3、在对投入资金进行成本核算过程中，税务局能够认可且可以冲抵 成本的相关票据和计提凭证三方应该有明确的约定，否则，不利于合理避税。 三、土地一二级联动开发需要注意的法律问题。 五、关于资金的投入时间、资金安全保障以及成本分摊，合理避税问题 1、资金到位的时间、征地及拆迁需形成的条件等内容应约定： 2、资金安全保障问题： 三、土地一二级联动开发需要注意的法律问题。 2、本项目相关报批手续的立项主体、工作分工、完成顺序、完成时 限等问题，应该根据各方职责予以落实责任到位并保证能够按时实施。 这些相关文件包括： 六、关于项目的整体规划、相关报批手续完善以及一、二级土地 市场联动开发问题： 1、关于项目的整体规划问题 土地一级开发的法律文件 该块土地的年度计划。 该项目一级开发的立项； 当地土地管理部门的一级开发授权； 土地一级开发协议书 6 五、土地一级开发中的拆迁安置补偿问题 土地一级开发的热点、难点 （十三）?强制拆迁 强制拆迁在现实生活中纠纷较多的重要原因之一是没有正确处理好行政强制功能和司法强制功能的关系，对适用行政强制程序进行拆迁的权力使用过多过滥，因此常常会损害被拆迁人的利益。我们通过对行政强制拆迁法律特征的分析，提出行政强制拆迁的适用范围应当限制在公益性建设项目之内，并通过严格的条件和程序来规范，以此来保护被拆迁人的合法权益。 1、强制拆迁的含义 强制拆迁是指被拆迁人或者房屋承租人不履行生效搬迁安置协议中规定的搬迁义务时，由拆迁人通过仲裁、诉讼或向行政机关申请裁决的方式，使拆迁行为获得法律上的强制效力