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项目优化建议 项目目前写字楼部分环境较为脏乱，档次形象较差，建议对其进行重新装潢设计，提高项目写字楼整体想象，进而提高项目价值，增强客户购买信心。 PART5. 项目销售价格建议——价值实现 项目出售价格预估 针对项目售价的建议，我司基于以下两个方面的综合考虑: 投资收益法测算售价 市场比较法测算售价 方法一：投资收益法测算价格 投资收益法根据商业租金与投资回报率来确定售价，根据目前项目已出租租金与价格比的参考标准，商业前期实际租金回报率一般为3％至4%，均价＝租金*12/投资回报率。据此本项目销售均价推算如下： 位置 租金水平 （元/㎡/月） 项目乐观售价建议 （3%回报率） 项目正常售价建议 （3.5%回报率） 项目保守定价建议 （4%回报率） 1F街铺 120 48000 41143 36000 商铺部分 方法二：市场比较法测算价格 通过选取本项目周边具有可比性商业物业的售价进行比较分析，测算本项目平均售价，主要从以下几个要素进行比较： ■整体区位 ■商业氛围 ■商业属性 ■周边配套 ■交通条件 ■升值前景 ■规模主题 ■展示条件 比较 因素 权重% 可类比项目 本项目 富民二路 勤诚达 中粮锦云 整体区位 20 19 16 15 17 商业氛围 15 14 12 11 9 商业属性 15 14 11 12 10 周边配套 15 13 11 13 11 交通条件 10 10 7 6 7 升值前景 10 9 5 8 7 规模主题 10 8 5 6 6 展示条件 5 5 2 4 3 合计 100 92 69 75 70 商铺部分 方法二：市场比较法测算价格 根据可比项目售价，通过比较法进行售价测算，得出项目参考售价金，如下表： 指标 　参照项目 本项目 富民二路 勤诚达 中粮锦云 合计权重值 92 69 75 70 一层售价（平均值） 60000 120000 68100 —— 权重值比例 1.314 0.986 1.071 100% 所占权重 35% 45% 20% —— 权重均价 21000 54000 13620 88620 根据市场比较法推导出本项目负一层铺位平均售价约88620元/㎡。 商铺部分 流塘大厦项目 营销推广策划报告 PART1. 项目基本情况 —— 认识自我 项目概况 物业名称 流塘大厦 地理位置 深圳市宝安西乡镇宝民二路29号 开发商 深圳市佛兰建筑技术开发有限公司 建筑面积 13640平米 竣工时间 2004年 占地面积 14621平米 物业公司 深圳民之声物业管理有限公司 项目基本概况 中小学：流塘小学、金碧实验小学、西乡中学 商业：西乡步行街、沃尔玛、家乐福、港隆城、人人乐、流塘市场院、宝安农批市场 银行：交通银行、中国农业银行、深圳发展银行、深圳发展银行、深圳市农村商业银行、招商银行 医院：西乡人民医院 其他：宝安公园、流塘公园 项目周边配套 项目交通解析 项目周边主要干道： 西乡大道、广深公路、宝民二路、前进二路、流塘路、新安五路 地铁： 规划中的地铁6号线（南山—宝安）设流塘站 公交： 项目500米范围内约有20条线路通达深圳全城 在售商业：勤诚达22世纪 项目名称 勤诚达22世纪 开发商 勤诚达集团 位置 宝安创业路灵芝公园旁 楼层 一层 面积区间 20-100㎡ 层高 5.1-6米 使用率 96% 售价 8-13万 项目点评 项目位于创业路，灵芝地铁站旁，楼盘周边农民房较多，项目片区目前商业氛围较差，周边商业配套较不完善，铺位共79间，于去年5月份开盘，首批共推出20多套，剩余约4套。 在售商业：中粮锦云 项目名称 中粮锦云 开发商 中粮地产（集团）股份有限公司 位置 宝安区前进路与流塘路交汇处 楼层 双层 主力面积区间 40-170㎡ 层高 一楼5.1米，二楼4.2米 使用率 83%-86% 售价 6-12万 项目点评 项目位于前进二路段，未来地铁10号线流塘站距离项目约100米，商业氛围一般，周边商业主要以家居建材及餐饮为主，距离人人乐、沃尔玛步行需要15分钟。项目销售情况较好，总面积为8000㎡，首批推出20套目前只剩4-5套。 商家名称 所在路段 面积 租金/㎡·月 售价 胜记鱼庄 富瑰路 约400㎡ 约140元 50000元/㎡ 木屋烧烤 宝民二路 320㎡ 150元 45000元/㎡ 邮政快递 富民二路 约80㎡ -- 60000元/㎡ 沙县小吃 庄边路 约16㎡ 约120元 -- 新忠发商店 庄边路（安源居旁） 约20㎡ 约200元 40000元/㎡ 捷傲便利商行 庄边路 约35㎡ 约170元 -- 天天文具 建安二路 约20㎡ 约80元 -- LILI花店 建安二路 60㎡ 83元 -- 项目周边商铺租售信