华侨城土地利用规划专题.doc

第一章 现状土地利用与功能布局 一．现状功能布局结构特征 自1985年11月11日华侨城成立以来，经过19年的开发建设，华侨城的空间格局已基本形成，华侨城发展经历了三个阶段：由“飞地”型独立开发区模式起步——多业并举、功能复合的方式融入城市——高品味、多元化的综合性城区，三个阶段的发展对空间的演变造成了根本影响。由于深南大道的阻隔作用，华侨城被分为相对独立的南北两片。北片区已经发展成为综合性的城区，包括旅游、居住、休闲、商务、工业等多种功能，南片区则以三大主题公园为主，形成华侨城的旅游板块。 1、北片区：多元化综合型城区 由于华侨城最初的定位以“工业”为主，由“飞地”型的独立开发区模式起步，工业区基本集中在城区东部、深南大道北侧，康佳、华力、华盛、兴华拉链、金利丝绸、大通欢乐谷波托菲诺高档深圳高档开发代表演绎着中国旅游业的辉煌篇章。 3、南北片区形成相对独立的空间格局 受深南大道的交通阻隔，南北片区发展相对独立，片区间的联系较弱，功能关系和互动作用不明显。目前城区南北片之间隔深南路的人行通道有4处，全方位信号交叉口1处，联系非常不便。对于旅游功能来说，四大主题公园、美术馆、艺术中心和酒店、商业设施基本沿深南路两侧布置，功能间存在相互依托和联系的需要。此外，南片区的东方花园和桂花苑居住组团的生活配套也需要在北片区解决。这些联系因为深南路阻隔而存在一定的障碍，随着城区功能的进一步南拓，从城区管理和运营的角度出发，必须一体化考虑整个城区发展，加强南北片区的联系成为必然。 二．土地利用现状特征 华侨城现状建设用地499.73公顷，其中，北片区占地322.37公顷，南片区占地177.36公顷。现状土地利用中比重较大的几项：现状游乐设施用地128.58公顷，占总用地的28.7%；现状居住用地99.7公顷，占总用地的22%；现状道路广场用地35.2公顷，占总用地的8.0%；现状绿地77.77公顷，占总用地的18.0%；现状政府社团用地21.37公顷，占总用地的5.0%；现状工业用地23.96公顷，占总用地的5.0%。  华侨城片区现状用地汇总表 序号 用地项目 代码 用地面积 (公顷) 人均 (㎡/人) 比例 (%) 1 居住用地 R 99. 70 19.4 20.00 其 中 一类居住用地 R1 20.62 二类居住用地 R2 73.57 R22 0.45 三类居住用地 R3 5.06 2 商业服务业设施用地 C 143.65 27.95 29.00 其中 商业用地 C1 4.12 商业性办公用地 C2 1.70 服务业用地 C3 2.05 旅馆业用地 C4 7.20 游乐设施用地 C5 128.58 3 政府社团用地 GIC 21.37 4.16 4.00 其 中 行政办公用地 GIC1 0.9 文化设施用地 GIC2 1.72 体育用地 GIC3 3.80 医疗卫生用地 GIC4 0.77 教育科研用地 GIC5 14.18 4 工业用地 M 23.96 4.66 5.00 其 中 一类工业用地 M1 23.96 5 仓储用地 W 4.20 0.82 1.00 其中 普通仓库用地 W1 3.85 堆场用地 W3 0.35 6 道路广场用地 S 35.20 6.85 7.00 其 中 道路用地 S1 26.33 5.12 广场用地 S2 4.41 社会停车场库用地 S3 4.46 7 市政公用设施用地 U 3.87 0.75 1.00 其 中 供应设施用地 U1 1.84 交通设施用地 U2 1.01 邮政设施用地 U3 0.42 电信设施用地 U4 0.45 环境卫生设施用地 U5 0.15 8 绿地 G 77.77 15.13 16.00 其中 公共绿地 G1 69.63 高尔夫球场绿地 G3 8.14 城市建设用地 409.72 83.00 9 水域和其它非城市建设用地 E 90.01 17.00 发展备用地 E9 90.01 10 合计 499.73 注：其中D02和C06已有规划意向，面积共为34.52公顷。其中，D02地块面积为10.49公顷（包括5.01公顷水面）；C06地块面积为24.03公顷（包括7.22公顷水面）。欢乐海岸用地面积为52.19公顷（包括17.51公顷水面）。现状土地利用面临的问题： 1、土地开发趋近饱和、剩余土地有限