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海口燕泰大酒店项目 可行性研究报告 北京置信机构 2010年9月目录 第一部分：报告编制内容及原则 3 1.1报告编制依据 3 1.2项目报告主要内容 3 第二部分：背景与规划 5 2.1区域及城市背景分析 5 2.2规划 18 第三部分：海南房地产市场分析 30 3.1整体房地产市场 30 3.2海南房地产各版块市场供求特点 32 3.3海口宏观市场概况 35 3.4海口市住宅整体市场分析 38 3.5海口市各片区住宅市场分析 44 3.6 2010年海口房地产市场情况 53 3.7海口在售案例总结分析 57 第四部分：项目基本情况判断 112 4.1项目位置关系及城市地位 112 4.2项目自身条件分析 115 4.3项目SWOT分析 117 4.4项目自身价值及未来发展判别 118 4.5未来政策导向及分析 119 第五部分：项目改造方法及可实现收益 121 5.1项目改造背景 121 5.2项目改造方向方案建议 121 5.3产权式酒店改造内容及标准 125 5.4产权酒店经营及操作手法 142 5.5项目可改造上市实现价值判断 147 5.6项目总体定位及目标客户定位 153 第六部分：项目可改造上市可行性研究 155 6.1项目改造上市方案投入分析 155 6.2项目改造上市可实现价格及收益分析 158 6.3项目可行性方案建议 161 6.4项目营销策略 162 6.5项目改造上市市场前景分析 163  第一部分：报告编制内容及原则 1.1报告编制依据 置信与委托方签署的服务合同 项目委托方提供的项目原始资料 海南国际旅游岛建设发展规划纲要 海口市城市总体规划（2005-2020） 海口市历年国民经济和社会发展统计公报 海甸岛规划 海口相关网站公布的有关信息和统计数据 1.2项目报告主要内容 项目报告的编制内容及原则 一、项目报告编制依据 二、项目报告编制方法及原则 三、项目报告主要内容 项目基本情况判断 一、项目自身条件分析 二、项目位置关系及城市地位 三、项目SWOT分析 四、项目自身价值及未来发展判别 市场研究 一、海南整体房地产市场分析 二、海南房地产各版块市场供求特点及未来判断 三、海口房地产市场供求关系及价格分析 四、项目所在海甸岛区域房地产市场状况分析 五、项目所在海甸岛区域在海口的定位及关系 六、海口未来规划及海甸岛未来发展判断 七、海口产权酒店分析 八、未来政策导向及分析 九、项目市场判断及未来可实现价值判断 项目可改造上市可行性研究 一、项目改造方向方案建议 二、产权式酒店改造内容及标准 三、产权酒店经营及操作手法 四、产权酒店与酒店公寓区别及可实现性 五、项目可改造上市方案可行性 项目改造方法及可实现收益 一、项目改造上市几种方案投入产出分析 二、项目改造上市市场前景分析 三、项目改造上市可实现价格及收益分析 第二部分：背景与规划 2.1区域及城市背景分析 2.1.1海南省背景分析 2.1.1.1区位 海南省地处热带，位于中国最南端，北以琼州海峡与广东划界，西临北部湾与越南相对，东濒南海与台湾省相望，南与菲律宾、文莱和马来西亚为邻，是中国第二大岛，也是中国唯一的热带岛省份。海岸线长达1528公里，其中具备旅游房地产开发条件的岸线约占50%—60%，与世界著名的海岛度假胜地，如夏威夷、巴厘岛、普吉岛等相媲美。 2.1.1.2行政区划 海南省包括海南岛、西沙群岛、中沙群岛、南沙群岛的岛礁及其海域，是我国面积最大的省。全省陆地（主要包括海南岛和西沙、中沙、南沙群岛）总面积3.54万平方公里（其中海南岛陆地面积3.39万平方公里），海域面积约200万平方公里。 海南省划分为2个地级市：海口市、三亚市；6个县级市：指山市、文昌市、琼海市、万宁市、儋州市、东方市；6个民族自治县及1个经济开发区。 2009年年末全省常住人口为864.07万。 2.1.1.3资源 海南集海水、沙滩、山岳、瀑布、矿泉、野生动植物、矿产、历史遗迹、民俗风情于一体，自然资源丰富，是海南省发展旅游地产的雄厚基础。海南森林覆盖率超过55%，有最优的海水、沙滩、阳光，被誉为“回归大自然的好去处，未受污染的长寿岛” 2.1.1.4交通 海南省的交通事业发展迅速，目前已形成庞大的海陆空立体营运网，这无疑会推动海南国际旅游岛建设，带动海南省的整体经济社会发展。 公路：海南岛以“三纵四横”为骨架，有干线直通各港口、市、县，并有支线延伸到全岛318个乡镇和各旅游景点，形成纵横交错、四通八达的环岛交通网络。东线和西线高速公路已建成通车，沿东线高速公路走，海口到三亚只需4个小时，中线公路建成后，来往两地间的时间将更短。北部有海口美兰机场，南部有三亚凤凰机场