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土地一级开发研究报告 XXX有限公司 二O一三年五月 目 录 一、土地一级开发概述 4 二、土地一级开发的运作模式 5 （一）政府主导模式 5 （二）政府主导的市场化运作模式 6 （三）完全市场运作模式 8 （四）政、企合作模式 9 （五）上述四种开发模式对比分析 10 三、企业参与土地一级开发的盈利模式分析 11 （一）从一级开发本身获利 12 （二）分享土地增值收益 13 （三）持有公共建筑 14 （四）二级土地优先获取——“曲线拿地” 14 四、土地一级开发融资方式分析 16 （一）融资方式一：政策支持 16 （二）融资方式二：政策性贷款——国家开发银行贷款 16 （三）融资方式三：商业银行贷款 17 （四）融资方式四：信托融资 18 （五）融资方式五：房地产信托投资基金 20 （六）融资方式六：证券市场募股 25 五、土地一级开发主要风险分析 27 六、经典案例分析 28 （一）云南城投环湖东路沿线土地一级开发项目。 28 土地一级开发研究报告 一、土地一级开发概述 土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并(熟地)，再对熟地进 土地一级开发目前主要有四种开发模式： （一）政府主导模式 由政府建立的土地储备中心或国有控股或参股企业进行土地一级开发。 1.模式分析 政府主导模式，即完全由政府建立的土地储备中心或国有控股或参股企业进行土地一级开发。例如“城投”单独进行一(城投、高速公路集团、高等级公路建设投资公司)。九个集团拥出让所得的收入在市政府和企业之间10%，作为土地储备成交价一级开发不发生土地使8%；（4）通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。 2007 年1月9日，北京市国土资源局公布了首批土地一级开发项目21-218 号用地和石景山区南宫住宅 期间土地使用权发生了两政府可在毛地出让时一次 ?2007年9月，国土资源部等三部门印发《国土资源部关于认真贯彻进一步( 236号文)，第一次明确要求“净地”出让。新修订的《闲置土地处置办法》于7月1日起施行办法》明确要求必须是“净地”，禁止“毛地”出让，避免因拆迁等原因造成的土地闲置。市、县政府供应的土地应当是土地权利清晰，安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，具备动工开发必需的基本条件236号文置之高阁。 用费用、拆迁费用、市政公用基础设施工程建设费、重要配套设施、教育设施、 上交省市的规费、融资费用、经营费用、税金等）和分享土地一级开发的收益。 （五）上述四种开发模式对比分析 模式 政府主导模式 政府主导的市场化运作模式 完全市场运作模式 政、企合作模式 特点 政府垄断土地一级开发市场 一级开发过程由企业操作，土地市场仍由政府控制 企业获取“毛地”，将其开发成“熟地”后转让 政府与企业成立股份公司合作开发，利益、风险共担 优点 （1）保证政府完全控制地价；(2)土地增值收益不流失；(3)土地一级开发法律关系单纯，便于政府实施土 地一级开发的各项事务；（4）有利于保证土地所有者权益和社会公共利益的实现 （1）保证政府主导土地一级开发；（2）减轻政府开发资金压力；（3）土地增值收益不流失；（4）有利于保证土地所有者权益和社会公共利益的实现；（5）市场化运作，有利于发挥企业主观能动性 （1）有利于政府应用社会资金和力量，减轻政府开发压力；（2）企业获取土地增值收益；（3）便于企业直接介入二级开发；（4）市场化运作，有利于发 挥企业主观能动性 （1）开发企业与政府的责、权、利捆绑在一起，有利于推动双方积极性，发挥政府的操作能力和企业的创新能力；（2）减轻双方资金压力，有利于拓宽融资渠道；（3）开发企业既拥有土地一级开发的合法性又能共享土地开发带来的增值收益 缺点 专项开发资金压力较 大，不利于应用社会资金和力量，融资渠道窄 企业不分享土地增值收益，所获经济回报有限 （1）企业主导的征地拆迁风险大，且风险独自承担；（2）容易导致野蛮拆迁，迁户利益受损；（3）不利于政府控制地价；（4）开发进度难掌控 （1）不利于政府控制地价；（2）易滋生腐败 适用条件 （1）成本投入较小的土地；（2）政府资金实力雄厚；（3）政府操作能力强 （1）政府开发资金有限；（2）政府操作能力较强 （1）政府开发资金有限、开发经验有限；（2）企业资金实力雄厚、项 目管理能力强、风险承 担能力强 （1）政府希望通过某些优惠条件引进优质开发企业；（2）政府开发资金、开发经验有限 三、企业参与土地一级开发的盈利模式分析 政府与企业在土地开发的利益上是有交集的，交集点在区域开发的土地增值上。这让政府和企业结成一个利益共同体