买卖不破租赁规则的法律效果摘要.docVIP

买卖不破租赁规则的法律效果 2015-02-04 周江洪 民事审判参考 合同法第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”学界多认为该条是关于“买卖不破租赁”的规定，但该条规定的“不影响租赁合同的效力”，究竟指的是不影响出卖人与承租人的租赁合同效力，还是契约地位的概括移转？对此，存在着“原租赁合同当事人约束说”、“对抗模式说”、“有权占有说”、“并存债务承担说”及“契约地位承受模式说”等诸多学说。 但是，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（下称“民通意见”）第119条第2款规定，“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009）（下称“房屋租赁司法解释”）第20条也明确规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行租赁合同的，人民法院应予支持”。大量的案例实践也表明，司法实践中至少就城镇房屋的租赁采纳了契约地位承受模式，立法部门的释义书及学界也多有支持。因此，本文也以“契约地位承受”为中心加以阐述。 然而，主张契约地位承受的相关学说，论者多停留在契约地位承受的抽象结论上，多数并未对契约地位承受后的具体法律效果作出特别说明。甚至有学者批评契约地位承受