2012深圳远致创业园项目市场调查分析报告.ppt

市场调研： 远致创业园项目前期策划顾问工作总体分二期完成；本阶段主要是研究项目及房地产市场研究情况。 08年GDP实现12%以上速度增长，受世界经济环境的影响，预计09年GDP增长速度将有所缓，增长率在9%左右 虽受欧美金融风暴影响，深圳经济发展仍呈健康良好发展势头，表现出了较强的抗风险特征。 深圳高档公寓格局：从区域比较看，福田高档公寓渐渐取代罗湖成为市场投资热点，中心区价值预期显现。 从福田区和罗湖区目前高档公寓市场存量看，一手市场供应在350套左右，市场存量不大。 销售价格居高不下，甚至屡屡挑战新高；未来新供应公寓市场价格将在高位运行，租赁行情亦水涨船高。 注重增值的创新价值点塑造，提升项目的高附加值。 城市景观阳台，弹性功能空间 例：城市景观阳台 强调居住功能； 主卧舒适感； 空间布局的私密性； 观景阳台，可用为阳光房。 可以作为阳光室 可以作为休闲房 公寓创新亮点 窗的空间形状变化进行局部创新。 转角凸窗 转角落地凸窗 转角凸窗 例：窗的空间形状变化 可创造多角度观景条件 增加了户型采光、通风的功能 为建筑外立面增添更多的发挥空间 凸窗 公寓创新亮点 入户花园 入户是回家的真正起点，入户方式的变化提供了一种对于生活全新的“体验”。 公寓创新亮点 注重增值的创新价值点塑造，提升项目的高附加值。 可以作为阳光室 二层 一层 独特入户花园，既是独特玄关，也是室外小庭院； 5.7米高、 5米宽的挑空客厅，可以成为气派的会客厅、工作室、家庭巨幕影院和游戏厅等； 底楼与花园对应的大南阳台，可以和餐厅打通，增加近10平方米的面积，二楼朝南的卧室，可以与阳台连接，也能扩大主卧的面积。 无论是入户花园、底楼阳台、二楼阳台都能不断增加居住的实用面积，形成不同的新的组合空间。可以说，这套90平方米以内的两房将户型的内部空间组合、变化发挥到了极致。 上海金地未未来 复式两房两厅89.6平方米 公寓创新亮点 公寓创新亮点 通过赠送阳台、花池、露台、飘窗，入住花园送一半的面积，层高4.5至5.3米的复式送大部分上层面积 面积稍小且精致的小户型通过赠送面积的方式也能显得阔绰大方。 公寓创新亮点 Neo：空中花园，75米中空调高 公寓创新亮点 双空中花园：布局敞亮，配以多面绿化体系，营建办公、商务洽谈新领域——纯粹的“有氧会议室”，品香茗或喝咖啡……轻松、优雅的商务环境，激活商务办公源动力。???? 架空层花园：阳光花香，视野广阔，屋顶花园不但能给紧张的工作适度调剂，还是商务接待与客户洽谈的好去处。???? 架空层 空中花园 空中花园 架空层 挑高架空花园 双空中花园、架空层花园设计不仅是技术的创新，更是视觉的突破和生活工作方式的突破。 从深圳房地产实践经验来看，高档公寓价值比较主要包含三大体系，五个核心价值。 人文体系 功能化体系 塔尖效应：城市中的高端示范效应 建筑外观体系 硬性指标 软性指标 舒适/奢华产品 精益服务：星级酒店物管 功能复合：体现综合体的复合功能 豪华装修/高级配置 独享公共空间 综合体建筑尺度视觉冲击 富于特色外立面视觉冲击 高档公寓 服务价值 五 配套价值 四 产品设计价值 三 功能使用价值 二 区域地段价值 一 公寓物业五大核心价值 排序 公寓价值塑造 世金国际——唯一复式套房、五星级酒店式服务的高档公寓 佳兆业中心——城市B（breakfast）＆B（bed）私人酒店公寓 葵花公寓——居家商务度假一体化CBD服务式公寓和艺术私馆 金中环酒店公寓——城市综合体中网络化、个性化、专业化的有国际服务品牌的酒店公寓 公寓项目的个性标签来源于品牌理念、人文价值和项目精神等。 …… 波托菲诺国际公寓——为行业精英所度身打造的酒店式国际公寓 公寓项目的个性来自于理念的灌注； 差异化树立了项目个性。 公寓价值塑造 房地产版的葵花宝典 送面积专题 8、空中单元连廊——可一分为二，与相邻单元分享 … 1、层高小于2.2米的低台凸窗和落地凸窗不计面积 ； 2、进深小于3米超大入户花园和大阳台均算一半面积 ，可根据需要变化功能； 3、无盖或上盖超过两层高均为可送全面积的露台 ，可封闭成独立多功能房间； 5、赠送层高小于2.2米的半地下室、地下室——适合与地下室相连的一楼住户 ； 6、假梁下层不超过2.2米的隐藏式衣橱不计建筑面积 ，在装修时期可打掉假梁； 7、层高做高不超过5.6米，增加竖向可利用空间 ； 90／70的政策限定和房价的不断攀升使得开发商不得不在营销方式上采取多样化； “赠送面积”再度成为09年深圳楼市营销的又一奇观。 4、空调机安放处变生活阳台,可“偷”得1-2平米的面积 ； 层高小于2.2米的低台凸窗和落地凸窗不计面积。 送面积专题 1 把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会