对l旅游地产开发商的教育(14-11-28)分析报告.ppt

选择休闲房地产的 致胜投资策略 休闲房地产概论 休闲房地产的开发创新模式 度假权益产品 - 点数制度假俱乐部 - 混用型休闲物业 - 高端分享权益度假产品和服务 休闲房地产概论 中国休闲地产的市场基础 - 中国经济的高速增长造就了大批富裕阶层 - 远程交通的日益便捷和私人汽车的普及 - 度假休闲成为新的消费热点 中国休闲地产的行业需求 - 住宅和商用地产开发竞争加剧，利润降低，风险增大 - 主要城市土地成本的升高 - 高端酒店密集投资隐含远期供求风险 休闲地产的运营模式 开发 – 销售产权模式（整体出售或分割产权） 开发 – 持有运营模式 （酒店经营） 开发 – 销售度假权益模式 休闲地产的运营模式 休闲地产 产品举例 优点 缺点 开发-销售产权模式 别墅，住宅的销售 旅游商务地产的销售 投资回收快 一次性利润 产权式酒店 -需统一回租否则难以经营 -一般承诺3-5年的固定回报,对业主和经营方均存在兑现回报的风险 开发-持有运营模式 旅游景点、商务地产 酒店/度假村 投资人持有，可以自己经营或出租，或请管理公司来运营 投资者保留全产权和长期经营权 客源不稳定,受季节性影响大 产品同质化严重 投资回收期长 开发-销售度假权益模式 度假权益时权酒店购买人在约定年限内（20-30年）每年享有一定时段的住宿权 权威国际旅游出版物 Condé Nast Traveller 调查，度假权益是房地产市场和旅游业最热门的发展潮流。 提供发展商额外的投资回报-高回报率,多收入来源; 入住率普遍提高; 当经济或旅游业不景气时,度假权益物业收入基本不受影响 会员享受度假权益交换的广泛选择 健全立法以保护消费者权益是市场健康发展的重要条件 休闲房地产的开发创新模式 度假权益产品 指地产开发商在适宜度假的地域开发度假酒店，将物业使用权 以度假权益产品的形式进行销售。购买了开发商度假权益产品的顾客，在合同期内享有对该度假酒店住宿资源每年某一时段的使用权。 度假权益产品的多重营收来源 按发售价购买度假权益产品的 一次性收入 度假权益产品会员每年支付的 年费 会员在度假物业的额外消费 度假物业闲置客房的充分运用 比较度假权益产品与传统酒店的各项要素 类比项目 传统酒店 共享权益度假村 等级分类 1-5星级 通常4-5星级 顾客类型 一次性光顾顾客 长期忠实顾客 房型 酒店客房 从酒店客房到3房单元 + 餐厅和客厅 配置 迷你吧 厨房及厨房设施 住宿期 平均3天 平均7天 费用支出一 较高的住宿成本 较低的住宿成本 费用支出二 餐饮支出高 更多的餐饮可支配金额 度假权益产品与其他休闲房地产开发的比较 产品分类 开发周期 投资回报率 五星酒店 可研定位 3-4个月 规划设计 6个月 工程营造 12-18个月 装修配置 4-6个月 试运营期 3-6个月 每年6-8% + 资产增值 出售产权的物业产品 设计/建设周期略短,销售期为6-12个月 无试运营期 20%左右 度假权益时权酒店 参照五星酒店 销售期 12-36个月 一旦按约交付使用,即正式运营 25 - 35% ＋可二次／多次再售, 重复获取回报 +资产增值 全球度假权益行业的发展状况 年份 度假村 （个） 所有者 （万人） 所销售的度假 权益单元周（万） 销售额 （亿美元） 1985 1,774 81 1,225 15.8 1990 2,357 180 2,875 32.4 1995 4,355 374 5,283 51.2 2000 5,620 575 9,050 76.1 2004 6,357 757 12,227 104.5 度假权益产品 点数制度假俱乐部 休闲地产开发商以其开发的一个或多个的度假物业的部分 或全部住宿资源组成一个点数制度假俱乐部 消费者通过购买不同的点数计划，每年获取一定数量的点数 ，以此来入住开发商度假俱乐部旗下的酒店或交换至RCI全 球度假网络内的度假酒店 点数价值透明，易于销售和使用 度假权益产品 混合用途度假物业 开发商以酒店的部分住宿资源进行度假权益产品的销售 初始比例可在20% - 30%，随着度假权益会籍的不断销售， 专门用于度假权益产品的客房比例可逐步升高直至100% 混合用途模式可显著提高酒店客房使用率，平衡淡旺季，并 产生长期稳定顾客群。 度假权