4第四章房地产评估1讲解.ppt

第4章 房地产的评估 第一部分 土地使用权评估 第二部分 建筑物评估 第三部分 房地产评估 第四部分 在建工程评估 第一部分 土地使用权评估 第一节：土地、土地使用权与地价 第二节：土地使用权评估的程序、原则和方法 第三节：土地使用权评估的成本法、市场法、收益法 第四节：土地使用权评估的剩余法、基准地价系数修正法、路线价评估法 第一节：土地、土地使用权与地价 一、土地概述　 （一）土地的概念 广义土地：包括地表至地心乃至大气层一定垂直距离的空间系统（自然综合体） 狭义土地：地皮或地表 广义的土地概念 广义的土地是一个垂直剖面的概念，即土地是一个应当包括以地球表面为基点，上至大气层、下至地心的广阔领域 狭义的土地概念 狭义的土地则是一个平面区域概念，即土地仅仅是指地球表面构成陆地部分的土壤层。 资产评估中所讲的土地概念是狭义的土地概念 （二）土地的特性　 1、自然特性：土地本身所具有的不以人的意志为转移的自然属性 位置的固定性、数量的有限性、利用的永久性 2、社会经济特性： 指人们在利用土地的过程中，出现的有关生产力和生产关系方面的特性 用途的多样性、经济地理环境的可变性、可垄断性 (三）土地的分类 1．按经济地理位置，土地可分为：市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、边郊区、边远区等。（还有特区、开放区、开发区、出口加工区、保税区）　 2．按社会经济用途，土地可分为：工业用地、商业用地、住宅用地、交通用地、公用事业用地等。 3．按开发程度与开发趋势，土地可分为：熟地、生地、毛地、列入城镇开发规划的土地。 　 二、土地使用权概述 （一）土地使用权定义　　 土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。 土地资产可以作为单独的对象进行评估，也可以与地上建筑物一起作为评估对象进行评估，还可以作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并进入评估。? 国有土地使用权与集体土地的承包经营权? （二）土地使用权的特性 1、对土地使用权本身的限制 使用权不包含该土地范围的地下资源、埋藏物和市政公用设施。 2、土地使用的管制 城市规划限制条件：土地用途；建筑高度；容积率；建筑密度；建筑物后退红线距离；建筑间距；绿地率；交通出入口方位；停车泊位；建筑体量、体形、色彩；地面标高；其他要求。 建筑高度 指建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度。应符合下列规定： 烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出构筑物不计入建设高度。楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的20％，且高度不超过四米的，不计入建筑高度。 文物保护建设控制地带内的建筑高度，按建筑物和构筑物的最高点（包括电梯间、楼梯间、水箱间、烟囱等构筑物）、中国传统大屋顶形式按檐口至地面高度计算建筑高度 建筑密度（building density）是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。 建筑密度是反映建筑占用地面积比例的一个概念 建筑密度大,说明用地中房子盖得满,反之则说明房子盖得稀 建筑密度=建筑首层面积/规划用地面积 比如一块地为10000平方米，其中建筑占地3000平方米，这块用地的建筑密度就是3000/10000=30% 建筑密度不可能超过1,因为用地中还需要留出很多面积作为道路,绿化,广场,停车等等。 北京市朝阳区京东丽景苑 容积率（Plot Ratio/Volume Fraction）：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。 计算公式： 容积率=总建筑面积÷总用地面积 当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。 容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。 对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 楼盘低容积率业主居住较舒适 绿地率是规划指标，描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。 绿化覆盖率是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比。 比如一棵树的影子很大，但它的占地面积是很小的，两者的具体技术指标是不相同的。 建筑