《房地产经纪概论》讲解.docVIP

第一章房地产的含义 1.房地产通俗地说是指房屋和土地，或者房产和地产。 2.严谨意义上的房地产，是指土地以及建筑物等地上定着物，是实物、权益和区位的结合体。 4.房地产通常也称为不动产。建成已经使用的叫物业 (二)土地是一个空间，但该空间不是平面的，而是三维立体的，具体是指地球的陆地表面及其一定范围内的空间。 一宗土地的地上空间范围是从该土地的地表边界向上扩展到无限天空的空间，地下空间范围是从该土地的地表边界呈锥形向下延伸到地心的空间。 2．建筑物的概念房屋是指有基础、墙、顶、门、窗，起着遮风避雨、保温隔热里面居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的构筑物。 3．其他地上定着物的概念 （1）地上定着物也称为土地定着物、土地附着物、地上附着物。 (2)其他地上定着物与土地、建筑物在物理上不可分离，或者虽然可以在物理上分离，但这种分离是不经济的，或者分离后会破坏土地。 在实际房地产交易中，交易对象的范围如果不包括属于房地产范畴的其他地上定着物，应逐一列举说明，未作说明的，应理解为在交易对象的范围内。 2．(1)房地产权益是，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和收益。 (2)房地产权益以房地产权利为基础，包括：①房地产的各种权利，如所有权、建设用地使用权、地役权、抵押权、租赁权等。②受到其他房地产权利限制的房地产权利。③受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利。例如，城市规划对土地用途、建筑容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的限制，房地产被人民法院查封从而其处分受到限制。④房地产的额外利益或收益。 一般的无形资产主要是权益的价值。 (4)房地产的实物和权益在房地产价值决定中都很重要。 两宗实物状况相同的房地产，如果权益状况不同，价格就可能 有很大的不同，反之，两宗权益状况相同的房地产，如果实物状况不同，价值也可能有很大的不同。 3．房地产区位 (1)区位原本是房地产的外在因素，因房地产不可移动而内在化，成了房地产的重要组成部分。 (2)房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面; (3)衡量区位优劣最常见、最简单的指标是距离。距离可分为空间直线距离、交通路线距离、交通时间距离和经济距离。 b交通路线距离是指通过道路等来连接的距离， 三、房地产的特性 (一)不可移动1.不可移动特性也称为位置固定性。 由于不可移动，每宗房地产的周围环境、对外交通，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分。 这些通常随着城市建设和发展等发生变化。房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产所处的当地的制度政策、社会经济发展状况及邻里关系 是一个地区性市场，其供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的， (二)独一无二 1. 独一无二特性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。没有两宗完全相同的房地产 2.房地产的独一无二特性，使得难以出现相同房地产的大量供给，从而不同房地产之间不能实现完全替代，房地产市场不能实现完全竞争，房地产价格千差万别并容易受交易者的个别因素的影响。难以采取样品交易的方式。 (三)寿命长久 3.可以说土地具有不可毁灭性(也称为永续性)。 5.目前，建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。 (四)供给有限 建设用地使用权期内届满的，除了住宅建设用地使用权自动续期之外。坐落位置很好，建筑物状况也很好的房地产，可能由于土地使用期较短而价值较低。 1.土地总量不可增加。土地的这种特性被称为有限性和不可再生性。 2. 房地产的供给有限特性，使得房地产具有独占性。 (五)价值较大 房地产不仅单价高，而且总价大。 (六)用途多样 1.用途多样特性也称为用途的竞争、转换及并存的可能性， 3. 房地产虽然具有用途多样的特性，但现实中房地产的用途并不是可以随意决定的。 5.从经济角度来看，土地利用选择的先后顺序一般是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。 (七)相互影响 2.房地产是不可移动的，其利用通常会对周围的房地产产生影响；反过来，周围房地产的利用状况也会对该房地产产生影响。 (八)易受限制 2.政府对房地产的限制一般是通过管制权、征收权、征税权和充公权来实现的。 3.由于房地产不可移动(不可搬走、不可携带)、不可隐藏、流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。 (九)难以变现1.难以变现也称为变现能力弱、流动性差。 2.房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来讲的，是波浪式上升的，不排除房地产价格随着社会经济发展的波动