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江西九江县金蓝湾房地产项目营销策划报告 江西 九江[金澜湾]项目 营销策划报告? 前 言 首先十分感谢各级老总能给予我为本案提供提案的机会。请您们用宽容的眼睛耐心的看下去，鉴于金澜湾的良好区位优势及建筑品质，适逢撤县入市的大好契机，只要大家众志成城，一定会继瑞景新城后再创佳绩，我将全身心地投入到该项目中去，争取把该项目营销做成九江县房地产市场第一个畅销项目。诚然，这不是一个人的力量，而是整个团队的合作。人在一起不叫团队，心在一起才叫团队，再好的策划方案离不开执行，所以营销与策划是浑然一体的，不可分割。贵司项目策划以木以成舟，项目策划是纲，后面着重的是销售策划，销售策划是目，纲举才能目张。本人优势具备一定的文字组织能力，人脉资源广，善于谈判，招商，策划，组织，协调，管理，有激情，能吃苦， 善于带团队。因对金澜湾项目了解不多，本报告存在较多的疏漏，希望贵司能对此多作指正。最后衷心祝愿本项目的销售能够顺利成功！ 项目概况 物业地址：位于九江县政府边，与中华贤母园齿唇相依，八里湖一丘之隔。 总面积： 26万平方米 商业建筑面积：5万平方米 会所办公建筑面积：2000平方米 容积率： 绿化率： 总户数： 商业部分 第一篇 市场简析 一、??? 九江县商业市场调研结论 1、??九江县县政府的迁移，将使老城区周边的商业消费人群规模减弱， 2、??? 城市居住区迁移，将在县政府形成新的居住商业集中地，该商业集中区将以满足居民日常生活需要为主，兼顾部分高级商业需求； 3、??? 九江县城市规划计划加大县政府边基础设施建设，完善市政配套，传统的以老城区为中心的商业核心圈的商业环境将有很大改观； 4、??? 城市功能组团特征更加明显，沿八里湖周边正在逐渐形成高档住宅小区，汇集了九江县和周边城市的中高收入阶层，原有的老城区商业步行街周边的商业设施陈旧并落后，需要切合此类消费人群特点的新型商业业态出现； 5、???九江县在保护历史古迹的同时，结合江南水乡的特色，大力发展城市生态旅游，城市规划中计划加大基础设施投入的同时，将更注重还千年古镇原貌，把旅游人士引到九江县八里湖边上来。这就对九江县商业无论从规模，还是档次、风格都提出了新的要求； 6、??? 城市的扩张，人口的增多，不同的人有不同的消费主张和特点，多样化的消费需求将对现阶段九江县主要以百货业、超市、专卖店为主的商业形态形成冲击。诸如购物中心、主题式商场将应运而生。 7、??? 九江县城缺少旅游特色的商业设施。随着九江县旅游城市定位规划实施，开发旅游链条性商品销售市场，将可以带来巨大的旅游收益。 二、??? 九江县城商业区域市场调查 商业物业分布及特点： 1、????????? 主要商业集中区域成三角鼎立： 2、????????? 商业设施功能单一无法满足消费多元化需求： 3、????????? 商业物业开发缺乏规划，市场竞争残酷： 4、????????? 商业业态落后，管理模式严重滞后： 5、????????? 商场品牌化、规模化经营进程缓慢： 6、????????? 购物环境差，受气候影响很大： 7、????????? 市场需求决定了新的商业业态出现的必然。 8、????????? 要避开这种无序竞争，新开发的商业只能走规模化经营路线。 9、???? 区分消费群，新型商业业态产生成为需要。 三、??? 商铺投资客户调研结论 1、???九江县商业物业投资人群很少，缺乏主动性的商业物业投资行为。究其原因，首先是发展商后期营销跟不上，宣传力度不够；其次是首期款太高，抬升了投资门槛。 2、???? 首期投资资金很大的投资客户，是基本金字塔顶尖的高收入阶层，可接受的商铺总价居于20万-100万，其中四五十万一个商铺为市场接受度比较好的总价； 3、????????九江县最大层面的投资客户接受的首期款金额为3到6万元，不希望自己经营商铺的占大多数（因为自身缺乏商业经营能力和精力），希望获得固定回报，回报至少不少于8%，每月回报基本上可以抵消当月月供，并略有盈余。 四、??? 商铺投资市场需求分析： 1、???????按照商业投资客户需求走势特征，即每年投资客户基本上保持同等水平，并略有提升。根据营销控制中的规律，即筛选八到十位意向客户（我以前深圳是八到十位客户）才能成交一位成功客户。 五、??? 投资客户年龄性别特征： 1、?????? 根据推算，九江县正常的高收入阶层，需要八到十年以上的时间来积累购买商铺的资金。按照投资客户23岁即可获取到稳定的收入，则投资客户的年龄范围应该为31岁以上，但是超过五十岁的人群基本上是不会购买此类物业用作投资的了； 2、????如果采用“售后包租”方式进行销售，九江市具备投资能的客户年龄可以向下调