20111008北大时代城[完整版].ppt

* 开发战略 资金链平衡 区域发展规律 【分期调整的原则与依据】 调整分期与项目整体开发战略相符，保证开发过程中的物业类型相配。 调整分期平衡了项目资金的投入与产出，合理的配置了每一期的配套设施。 调整分期遵循区域发展规律，先住后商，最后是酒店及办公的一般发展模式。 * 原有开发分期前期投入资金较为集中，且商业、酒店等配套设施置于前期开发，投入资金量大，但对项目的整体销售的带动作用有限。 【原有开发分期现金流估算】 * 调整后的开发分期适度的平衡了整体资金投入量，保证了项目前期有加大的资金回收，降低了开发过程中的财务成本。同时合理的安排配套设施的开发顺序，有利于实现项目配套与整体开发的节奏控制。 【调整后开发分期现 金流估算】 * 综合比较调整前方案与调整后方案，世联建议采用调整后的开发分期建议 整个开发过程按由北向南、由西向东成片开发的原则 后期片区趋于成熟，开发高端产品，实现利润最大化 地块开发顺序 首期产品策略 首期树立项目高端形象，同时开发快销产品，维持现金流 中期产品策略 中期开发，明星产品与现金牛产品 搭配销售，实现利润和稳定现金流的双赢，通过集中商业MALL的建设提高项目形象 后期产品策略 商业公建物业最后开发，避免过早开发造成资金沉淀压力 商业公建开发策略 【分期原则】 一期 二期 三期 时间 2012-2015 2014-2017 2016—— 周期 3年 3年 3年 住宅地块 1、2、3、6、9 4、5、8、10、12 7、11、13、14、15 原则 6号地块借助地块优势树立项目形象，其他地块回现为主 用产品巩固项目的中高端形象，并提高北大资源的品牌认知度 中高端产品实现项目价值最大化 物业类型 中端、中高端住宅 中端、中高端住宅+公寓 中高端住宅+公寓+集中商业+写字楼 配套 政府、体育公园、幼儿园、小学、公交车站，打造城市意象 开建集中商业MALL、九年制学校（初中+贵族小学）、幼儿园、社区商业 成熟的社区配套 2012 2014 2016 2018 2020 2022 1 1 2 3 4 5 回迁 回迁 6 7 8 9 10 11 12 14 教育用地 体育公园 行政办公 金融商业用地 13 15 二期 一期 三期 一期 一期 一期 一期 二期 二期 二期 三期 三期 三期 二期 三期 一期 【开发分期示意图】 主题公园 政府 酒店 写字楼 学校 学校 MALL 一期以中端回现产品为主，通过主题公园及部分高端产品塑造整个项目的中高端形象 二期以中高端产品为主，通过不断完善的公建配套及高端产品巩固并完善项目的高端形象 不断成熟的社区成为后期产品的附加价值，三期主推高溢价产品，实现真个项目的最大收益 学校 * 采取市场热销的紧凑户型，现金回流，实现资金滚动，保证后续产品的开发 2014 2017 2019 2013 2015 2016 2018 一期（中端、高端住宅、体育公园、学校） 产品 角色定位 客户 中端住宅 快速回现 中心区外溢首置客群及地缘型首置客群 中高端住宅 树立项目高端形象 投资客和自住客为主 体育公园 完善区域资源价值 —— 学校 提升区域附加价值 —— 【开发一期】 * 中高端产品入市，提升项目整体档次，后期物业享受高端形象带来的溢价 2013 2016 2018 2012 2014 2015 2017 产品 角色定位 客户 中高端住宅 巩固形象 地缘型首改和中心区外溢首改客群 公寓 快速回现、提升形象 投资客+自住客 集中商业 提升客户预期（卖愿景） 三期推售 学校 提升区域附加价值 —— 【开发二期】 二期（中高端住宅、公寓、集中商业、学校） * 2013 2016 2018 2012 2014 2015 2017 产品 角色定位 客户 中高端住宅 高溢价产品 地缘型首改和中心区外溢首改客群 公寓 高溢价产品 投资客和自住客 写字楼 办公环境成熟，成为高溢价产品 企业、投资客 酒店 提升区域形象 自持或代建 学校 提升区域附加价值 —— 以中高端住宅、写字楼及商业产品实现项目高利润，同时完善区域大配套 三期（高端住宅、公寓、酒店、写字楼、学校） 【开发三期】 * 2013 2017 2015 　 一期 二期 三期 　 面积比 建面 （万㎡） 面积比 建面 （万㎡） 面积比 建面 （万㎡）