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2010届 甘肃广播电视大学“人才培养模式改革和开放教育” _法学专业（本科） 毕业论文 论文题目：论房地产按揭制度 学生姓名： 李环宇 学号： 0962001200213 电大分校：甘肃电大白银分校 工作站（教学点）： 白银 学生所在单位：白银市科技局 论文指导教师：杨昇 甘肃电大开放教育2010 届 法学 专业（本科） 毕业论文成绩评定表 分校：白银 班级代号：086200302012050 学生姓名: 李环宇 学号：0962001200213 指导教师评语及评分 签字（盖章） 年 月 日 答辩小组评价意见及评分 答辩主持人签字（盖章） 时 间 答辩小组成员签字（盖章） 年 月 日 分校集中实践环节指导小组意见 签字（盖章） 年 月 日 省电大集中实践环节指导委员会审核意见 签字（盖章） 年 月 日 说明：1. 答辩小组应填写评价意见，小组成员均应签名并盖章。答辨小组不应少于3人。2. 此表附于封面之后。 3. 此表由分校、工作站 自行复制。 论房地产按揭制度 作 者 李环宇 摘 要 房地产按揭制度作为一种新兴制度，已广泛运用于我国的房地产按揭贷款业务中。作为房地产市场上一个实践性很强、又颇具理论性的问题，目前在我国却没有专门的法律规定，而且对按揭纠纷的处理各地又存在着不同的做法，因此有必要对房地产按揭制度做一全面的、具体的论述，达到规范性的认识。 关键词 按揭 楼花 现房 抵押 质押 让与担保 房地产按揭权 假按揭 我国的房地产按揭制度开始于1985年。1985年，中国建设银行深圳市分行发放了首笔个人住房按揭贷款，从而揭开了深圳市乃至全国个人住房按揭贷款的序幕。虽然按揭贷款已广泛运用于我国的房地产贷款业务中，但由于现行法律体系中并对按揭法律问题的专门定所以在实践中出现了诸多的问题按揭一词来源于英文mortgage”。在英国的法律体系中，mortgage”一词是由mort”和gage”组成，ort源于拉语mortu，其基本的含义是永久，永远，而gage的含义为质押，担保。中国大陆所称的按揭据称是从我国香港地区传入的，它是英文mortgage”广东话的谐音另外有学者认为在中国古代按，有抵押的意思，从字面上分析，按与抑都有压住不动的意思，即将一定的物从其他物分离出来并为特定的债权作担保揭的来源则是mortgage的后半部分gage”的音译，故将mortgage译为按揭mortgage制度开始涉及英国住房消费领域，并逐渐发展成为一种特定的融资购房方式。 二、按揭的概念、意义、法律特征 （一）按揭的概念 按揭是起源于英国的一种物的担保制度，是以合同构成的担保，给予受按揭人一项在担保物上的权益，而这项权益在按揭人清偿债务时是要转还于按揭人的[1]。 在英美法中，按揭强调以土地或不动产为了担保一定债务的履行或义务的解除而进行的转移或让渡。当债务人不履行义务时，债权人可以取得担保财产的绝对的所有权（Title Absolute）。从法律构成上讲，原来意义的mortgage应包括三个要素：一是特定财产权利的转移（一般为所有权）；二是债权人在债务人不履行债务时可以确定的取得担保财产的所有权；三是债务人享有履行债务而赎回担保物的权利，同时债权人负有交还财产的义务。在英美法上，按揭可以分为普通法上的按揭（Legal Mortgage）和衡平法上的按揭（Equitable Mortgage）。普通法上的按揭要求普通法意义上的权源（Title）的移转，担保物亦通常由担保权人占有；衡平法上的按揭要求转让按揭物上的衡平权益（受益权），但不转移担保物的占有。这两种按揭中按揭人都有回赎权（Redemption），但普通法上按揭权人在债务人不履行债务时可直接行使担保权，衡平法上按揭权人则给予按揭人一定的宽限期，之后通过提起赎回权之诉才能取消按揭人的赎回权（Forclosure）。准确的讲，按揭是由按揭人完全交出他所有的任何产权权益，以致在交易后他留下的只是合同性质的权利。但是即使按揭是普通法按揭，受按揭人的权利也不是绝对的，“受按揭人的权利其实受他转换财产的合同义务所束缚，他的产权权益不受约束，但他受合同约束”。 香港的按揭制度大致同英国法的mortgage相同。在香港，按揭是属主、业主或归属主将其物业转让于按揭受益人作为还款保证的法律行为效果。但在房地产法方面，香港却自成体例。香港的产业分为