土地使用权的获取精要.pptVIP

（三）招标机构的组织运作 1、招标过程中的决策活动 确定开发项目发包的范围 确定承包方式和承包内容 确定标底 决标并签订合同或协议 2、招标中的日常事务性工作 发布招标通告或邀请招标函 编制和发送招标文件 编制标底 审查投标者资格 组织踏勘现场和解答投标单位提出的问题 接受并妥善保管投标单位的标函并负责为其保密 二、工程施工承发包合同 1、在签订正式合同之前，开发商和承包商需要一个商议阶段 通过评审标书，修改报价 讨论建议 讨论某些局部更改 2、建设合同：开发商（发包方）与承建单位（承包方）为了完成一定的建设工程任务而签订的一项旨在明确双方权利和义务的有法律效力的协议。 按计价方式的不同分为： （1）固定总价合同 增价条款： 按日计价的增价条款 重大增价的调整条款 延期增价条款 （2）固定单价合同 按分部分项工程单价承包 按最终产品单价承包 按总价决标，按单价结算工程价款 （3）成本加酬金合同 按工程实际发生的成本（包括人工费、材料费、施工机械使用费、其他直接费和施工管理费以及各项独立费，但不包括承包商的总管理费和应缴所得税），加上商定的总管理费和利润来确定总包价。 按照合同所包括的工程范围以及承包关系的不同划分： （1）总包合同 （2）开发商直接发包 （3）独立承包合同 三、房地产开发项目施工条件准备 建设用地规划许可证 　是由建设单位或个人提出建设用地申请，城市规划行政主管部门审查批准的建设用地位置．面积．界限的法律凭证． 二、城市房屋拆迁 拆迁是指国家按有关法定程序收回土地使用权或改变土地使用性质时，按照有关法律、法规和规章的规定转移他人所有的房地产权益的行为过程。 （一）拆迁工作的基本原则 服从国家利益的原则 符合城市规划和有利于城市旧区改造的原则 保护拆迁当事人合法权益的原则 （二）拆迁的基本程序 申请规划用地许可证 编制拆迁计划与方案 申请房屋拆迁许可证 房屋拆迁审批 发布公告 签订拆迁补偿和安置协议 实施房屋拆迁 监督检查 （三）城市房屋拆迁补偿 1、补偿对象：被拆除房屋及其附属物的所有人 2、补偿形式： 产权调换 货币补偿 产权调换和作价补偿相结合 3、补偿标准 产权调换的补偿标准 货币补偿的补偿标准 杭州市区2005年上半年度城市房屋拆迁住宅房屋货币补偿基准价 地段等级 地段范围 住宅房屋货币补偿基准价 一 市区一级土地及西湖风景名胜区一级土地 7200元/平方米 二 市区二级土地及西湖风景名胜区二级土地 6500元/平方米 三 市区三级土地 5700元/平方米 四 市区四级土地及西湖风景名胜区三级土地 4900元/平方米 五 市区五级土地及西湖风景名胜区四级土地 4500元/平方米 六 市区六级土地及西湖风景名胜区五级土地 4100元/平方米 七 市区七级土地 3600元/平方米 八 市区八级土地 3000元/平方米 九 市区九级土地 2700元/平方米 十 市区十级土地 2400元/平方米 十一 市区十一级土地 2000元/平方米 十二 市区十二级土地 1700元/平方米 杭州市区2005年度城市房屋拆迁临时安置补助费标准 单位：元/平方米（建筑面积）月 地段等级 地段范围 住宅用房 综合用房 商业用房 工业用房 一 市区一级土地及西湖风景名胜区一级土地 16 67 110 26 二 市区二级土地及西湖风景名胜区二级土地 15 61 82 24 三 市区三级土地 14 55 63 23 四 市区四级土地及西湖风景名胜区三级土地 13 47 56 22 五 市区五级土地及西湖风景名胜区四级土地 12 37 40 21 六 市区六级土地及西湖风景名胜区五级土地 10 30 35 20 七 市区七级土地 7 25 26 19 八 市区八级土地 6 20 23 18 九 市区九级土地 5 18 22 16 十 市区十级土地 4 16 20 15 十一 市区十一级土地 3 15 18 13 十二 市区十二级土地 2 13 16 12 杭州市区2002年度城市房屋拆迁住宅房屋货币补偿基准价单位：元/平方米(建筑面积) 地段等级 ? 地 段 范 围 ? 住宅房屋货币补偿准价 ? 一 ? 市区一级土地及西湖风景名胜区一级土地 ? 5900 ? 二 ? 市区二级土地及西湖风景名称区二级土地 ? 5200 ? 三 ? 市区三级土地 ? 4500 ? 四 ? 市区四级土地及西湖风景名胜区三级土地 ? 3700 ? 五 ? 市区五级土地及西湖风景名胜区四级土地 ? 3400 ? 六 ? 市区六级土地及西湖风景名胜区五级土地 ? 3100 ? 七 ? 市区七级土地 ? 2500 ? 八