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引 言 我国房地产行业发展迅速，对我国经济发展的影响越来越大。房地产行业是一个高收益，高风险的行业，其投资周期长、不确定性强和风险程度高。在我国，房地产行业相关约束体制和法律不健全，在快速发展的同时，其高风险也突出逐渐显现。中国指数研究院2008年6月发布的一项有关房地产上市公司研究成果表明:沪深房地产上市公司资产负债率在2007年大幅上升,至76. 49% ,负债风险显著提高。同时,部分沪深房地产上市公司在多次加息后资本成本上升, EVA (经济增加值)降幅明显。数据显示,近百家沪深房地产上市公司中, 超过60%的公司2007 年EVA为负,导致沪深上市公司资产成本压力日益加大。根据这些数据不难看出，我国房地产行业如火如荼发展的同时财务风险也在不断的加大。如何降低我国房地产企业的财务风险？使其健康的，可持续的发展，是我国房地产行业亟待解决的一个问题。 一、我国房地产市场发展的历史和背景 中国房地产市场的史是与二十世纪七十年代末的改革开放同步进行的作为经济全面改革开放的一个重要组成部分，房地产与民居住问题，其市场化又是一个领域。在计划经济色彩浓厚的年代，中国房地产同许多新鲜事物一样萌在珠三角那片土地上。八十年代中期的广州、深圳等最一批接受改革开放洗礼的城市，成为了后中国房地产发展的奠基石。但那时的房地产市场还只是星星之火，未形成燎原之势。福利分房的背景下，房地产的投资市场还显得相当狭小。而在产业发展初期，因供求关系极度不合理形成的虚假繁荣，终于了1989年的“海南房地产泡沫”。可以说，海南房地产泡沫破裂之后，中国的房地产才在阵痛中走上了真正意义上的市场化发展之路。房地产真正市场化的历史应从世纪九十年代算起，而全国范围的市场化进程可以说1992年开始。1992年春夏之后，在全国从南方到北方的、从东部到西部的大中城市里，“商住楼”、“开发区”、“花园社区”等各类房地产项目的工地纷纷开工，连沿海地区一些地理位置偏僻、经济实力也不显山露水、甚至在地图上连名字都很难找到的小城市也不例外世纪九十年整个中国房地产的发展，起伏伏。,因企业内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响,在一定时期内,企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离,从而蒙受损失的可能性。而具体到房地产开发企业,主要是指房地产开发企业由于财务状况恶化而致使企业的房地产投资以及其报酬无法全部收回的可能。财务风险是房地产开发企业非系统性风险之一,包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险等。 （二）导致风险存在的原因 1、自主筹资金额巨大、财务管理周期长 中国的房地产开发企业的开发对象决定了房地产开发过程是一巨额资金的投入过程。高额的地价和房屋工程造价，要求开发企业一次投入的资金数量很大，所以相应的资金筹集任务十分繁重。加之开发经营过程具有长期性，资金的周转期较长，周转率偏低，需要企业通过各种融资手段来筹集开发资金，并进行项目的滚动开发，这更增加了资金筹集的难度。同时，开发经营的长期性也相应延长了资金管理的周期。一般来说，开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段，所需时间往往两年或更长；在房屋建成后，由于其价值大，出售时不得不采用分期付款方式，而在租赁经营和物业管理过程中，还需追加一笔可观的房屋维修费。这样就使得资金在短期内不能迅速回收。从现实的情况看，房地产资金从投入到收回，往往短则几年，长则几十年。中国的房地产开发活动资金投入量大、管理周期较长，且房地产使用周期也长，在较长的开发经营周期中，存在着许多不确定的因素，而正是这些不确定因素对开发企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。因此，房地产开发企业具有较大风险。另外，房地产开发敏感性强，但调整能力差，这对其开发投资决策的准确性提出了更高的要求。然而要提高投资决策的准确性，尽量减少投资决策的失误给企业造成的损失，就要求房地产开发企业的财务管理人员要作好投资决策分析，提高投资决策分析的准确性，以便为企业经营者投资项目决策提供及时、可靠的信息，有效地分散、降低风险。可见，相对于其他企业来说，房地产开发企业财务管理人员责任更为重大，对其投资决策分析的准确性要求也更高。我国的房地产开发企业的开发活动涉及面广，因而反映出的财务关系也很复杂。房地产企业的财务关系一般表现为房地产开发企业与其投资者、债权人、债务人、企业职工、被投资单位以及与开发企业内部各单体和各上级管理部门之间的经济关系。具体来说，表现为开发企业在经营过程中与被动迁的单位或居民、勘察设计单位、施工安装企业、材料物资供销企业、商品房购买者、委托建房单位、接受有偿转让土地的单位、房屋承租者、开发产品购买单位、联营单位、企业的投资者以及工商、审计、税务等管理部门发生的大量、频繁的资金往来结算关系。房地产开发企业经营活动的这一特点决定了其