中海地产广场价格报告(借鉴版)解析.docVIP

二〇一一年中海地产广场 租金价格报告 北京公司·商业管理部 2011年4月 【报告要点】 一、写字楼市场 2010年北京写字楼市场回暖，与2009年相比，市场吸纳量有所增长，新增供应量较少，空置率相应下降，全市平均租售价格有较大上浮。 2010年在北京写字楼市场回暖的大环境下，各写字楼区域因政策、产业的差异性，市场供求关系的差异性，繁荣程度具有较大差异性。金融界因供应量极小价格飙升，CBD、中关村、燕莎、东二环、王府井等供求相当的区域价格向上摸高，其他非传统商务区市场较为平缓。 随着政府规划的推动和交通系统的发展，北京南城的写字楼市场逐步成熟，产品档次逐渐提高，租金水平略有提升。 二、中海地产广场租赁策略 中海地产广场写字楼客户定位写字楼首个租赁周期平均租金为元//平方米。写字楼将分四阶段逐步推出市场，租金坚持低开高走原则。写字楼将实施的租赁策略。。 一、写字楼市场分析 4 （一）北京写字楼市场分析 4 1.2010年北京写字楼整体市场状况 4 2.2010年北京写字楼区域发展 7 3.2011年北京写字楼市场展望 10 （二）北京南城写字楼市场分析 12 1.南城写字楼市场分析 12 2.南城写字楼现阶段客群分析 17 二、中海地产广场写字楼SWOT分析及应对策略 18 （一）中海地产广场写字楼SWOT分析 18 （二）中海地产广场写字楼劣势及威胁的应对对策 20 三、中海地产广场项目定位 21 （一）中海地产广场客户定位 21 1.目标客户需求 21 2.客户定位 21 （二）本项目目标客户的特点 22 四、中海地产广场写字楼租金测算 23 （一）市场比较法测算中海地产广场写字楼平均租金价格 23 1. 方法简述 23 2. 市场比较法参照项目的选取说明 23 3. 运用市场比较法测算中海地产广场写字楼整体租金 24 （二）阶段租金推算法测算中海地产广场写字楼租金价格 28 1. 方法简述 28 2. 阶段租金推算法参照案例的选取说明 28 3. 运用阶段租金推算法测算中海地产广场写字楼租金 28 五、中海地产广场写字楼租赁策略 34 （一）中海广场写字楼租赁策略原则 34 （二）租赁谈判条件 35 （三）租赁策略 36 1.分单元租赁策略 36 2.大面积整租租赁策略 37 3.分阶段推出楼层 38 六、中海地产广场商业租赁价格及策略 40 （一）中海地产广场商业SWOT分析 41 （二）中海地产广场商业劣势及威胁的应对对策 41 （三）中海地产广场商业租赁价格及对策 42 七、小结 42 一、写字楼市场分析 （一）北京写字楼市场分析 1.2010年北京写字楼整体市场状况 2010年，北京甲级写字楼市场逐步走出市场低谷，呈现增长的态势。其主要表现在市场需求增加、租售价格逐步回升、成交量上涨、空置率持续走低。 从供需关系来看，2010年写字楼市场新增供应达235.2万平方米，与2009年同比减少28.3%，同时市场整体吸纳量为156万平方米，较2009年上升18.2%，平均空置率19.7%，与2009年相比下降35.6%，空置率的下降也使得写字楼市场的平均售价和平均租金呈现不同程度的上浮。 图一：2010年北京市部分写字楼区域空置率变化情况 （数据来源：世邦魏理仕） 图二：2010年北京市部分商务区成交租金变化情况 （数据来源：世邦魏理仕） 从上图一、二可以看出，2010年北京市各成熟写字楼区域的租金水平有较大提升，这与空置率的负增长有一定的相关性，此种市场状况从侧面反应出，相对成熟的商务区受到的关注度不断提升，即使租金水平不断上浮的情况下，客户仍对上述区域的选择持有热度。 （1）2010年北京写字楼市场供应情况 2010年上市写字楼租售项目数量达29家，平均每月2.4家，供应量达235.2万平方米，与2009年同比减少28.3%（详见图三），其中： （数据来源：中国写字楼研究中心） 东部地区 东部地区供应量131.8万平方米，包括朝阳区以中国国际贸易中心三期、环球金融中心、凤凰置地广场F\H座、嘉铭中心为代表，供应量达100.2万平方米，占总供应量的42.60%.东城区以银河SOHO、民生金融中心为代表，供应量29.4万平方米，占总供应量的12.50%。通州区凭借北京ONE项目，第一次进入甲级写字楼市场，提供2.2万平方米，占0.94%。 西部地区 西部地区75.6万平方米，包括西城区以太平洋保险大厦、金贸中心为代表，供应量11.3万平方米，占总供应量的4.80%。海淀区以丹棱大厦、光耀东方广场为代表，供应量27.5万平方米，占总供应量的11.69%。石景山区累计供应量达到36.8万平方米，占15.65%。 南部地区 南部地区包括丰台区、大兴区，其中大兴区累计供应量达到2