20141021商业定价流程专题分析报告.ppt

* 宗地修改后方案价格推演 地块权重 3、写字楼价格制定 写字楼整体均价：10161.36元/㎡ 综合因素 本案 绿地中心 加侨国际广场 安粮城市广场 新地中心 写字楼均价 10161.36 13000 7500 10000 13000 评估得分 64 79 58 63 64 比较系数 　 0.81 1.36 0.92 0.98 可调均价 　 10531.65 10215.52 9206.35 12796.88 比重权重 100.00% 20% 15% 50% 15% 写字楼均价 10161.36 2106.33 1532.33 4603.17 1919.53 数据取整，项目写字楼均价为：10000元/平方米。 * * * * 商业定价流程专题研究 安徽区域商业运营部 2014年10月 报告目录 1 商业定价方法简述 2 常用定价方法解读 3 商业物业形态划分 4 各物业形态商业定价流程 5 案例分享—合景峰汇 报告逻辑大纲 商业定价方法简述 成本法：通过售价、地价、建安费用、建设期费用、销售费用、销售税金、土地增值税、所得税、净利润、销售利润率之间的关系确定售价水平。 市场比较法： 通过对市场周边的价格及其预期进行比较得出项目的参考价格。 收益法：售价＝每平米租金年收入×（1－空置率）×（1－运营费率）/ 折现率（在写字楼和大型商业中空置率一般控制在5％－10％，运营费率为7%-13%，折现率一般取7%-8％。） 租金还原法：销售价格＝单位面积年租金收入/资本化率 住宅价格比较法：一般商业的售价是住宅价格的2－5倍，但是在特殊的条件下可能估值会更高，由于商业处于不同的发展阶段，各地的市场差异比较大。 年限法：销售总价格＝单位面积年租金收入×N年（…N年） 综合法：综合运用几种方法通过一定的权重加权得出一个平均价格，如：售价＝市场比较法售价×35％＋收益法售价×35％＋成本法 售价×30% 商业定价方法多样，主要为以下几种定价方法 目前市场操作中商业定价常用方法为市场比较法、租金反推法。 常用定价方法解读 常用商业产品定价思路 方法1：市场比较法P1 方法2：租金反推法p2 以周边在营业商铺租金回报作为定价参考依据 以周边在售的商铺销售价格作为定价参考依据 结合销售目标及企业利润目标对市场价格进行微调整，从而确定商业产品价格 (p1+p2)/2推导商业产品市场价格 基于城市价值体系和现有区域商业价值体系条件下 市场比较法：通过与项目条件相似的在售商业售价为参考的售价测算方法； 租金还原法：通过项目周边现有商业价值体现出租金为基础，测算能支持的项目售价。 实际操作中：常用两种方法相结合，推导出项目的市场基价。同时根据企业的销售目标、利润目标、项目自身特性、入市时间等因素对所得的市场基价进行微调，从而确定商业产品的价格 * 市场比较法解读 市场比较法步骤 步骤1：确定影响商铺价值的因素 步骤2： 选定项目的市场比较对象 步骤3：对各市场比较对象的商业价值因素专家打分 步骤4：项目市场价格测算——对各相关楼盘价格的加权平均，得出本项目市场比较价格 市场比较法解读 选定项目的市场比较对象 主要考虑因素 距离本项目的绝对距离 业态规划的重合度 项目规模的可类比性 市政区域规划的竞争 所属商圈的辐射力、客流量 招商政策及主力店竞争的竞争性 物业类型的相似性 项目定位的相似程度 确定影响商铺价值的因素 主要考虑因素 项目所处的地段位置 项目周边商业氛围 所属区域人流量、固定人口比例 周边商业环境 交通通达 情况 内部规划设施、规模、 发展商信誉及开发能力 经营公司的经营能力 招商业态的承租能力 步骤1-2：确定影响商铺价值的因素并选定市场比较对象 注：一般会选择4-6个竞争项目作为比较对象 市场比较法解读 步骤3：确定各商业价值影响因素的所占的比例，对各市场比较对象的商业价值因素专家打分，并得出每个项目得分的加权和 序号 商铺价值因素 满分 本项目 A1 A2 A3 A4 A5 PX=? P1= P2= P3= P4= P5= 1 位置 25 　 　 　 　 　 　 2 商业氛围 20 　 　 　 　 　 　 3 人流量 15 　 　 　 　 　 　 4 业态承租能力 10 　 　 　 　 　 　 5 周边环境 6 　 　 　 　 　 　 6 交通情况 6 　 　 　 　 　 　 7 内部规划设施 5 　 　 　 　 　 　 8 规模 5 　 　 　 　 　 　 9 发展商实力评估 4 　 　 　 　 　 　 10 运营商能力评估 4 　 　 　 　 　 　 合计 100 ∑X ∑1 ∑2 ∑3 ∑4 ∑5 注：A1-A5代表选定的市场比较对象；P1-P5代表所选竞