第五章土地使用权获取要点解析.pptVIP

农地征用的类型 为公共目的而进行的征用，如为国防、国家机关等公共公益事业发展所需用地进行的农地征用； 为非公共目的，即为满足城市土地市场一般需求而进行的农地征用，如为房地产开发需求而进行的农地征用。  土地所有权发生转移 集体土地 所有者 征用土地所有权 政府 补偿 转移土地所有权 开发企业 支付补偿 5.5.2 集体土地征用 原则： （1）珍惜耕地，合理利用土地的原则：在征用土地时，必须坚持“以要吃饭、二要建设”的方针，必须坚持“十分珍惜每寸土地，合理利用每寸土地”的基本国策。一切征用和使用土地的单位和个人，必须坚持精打细算，能少占土地就不多占，能利用荒地就不占用耕地坚决反对征而不用，多征少用，浪费土地的错误做法。 （2）保证国家建设用地原则：在征用土地时，应反对两个极端，一是以节约土地为理由，拒绝国家征用；二是大幅度提高征地费用，以限制非农业部门占用土地。 （3）妥善安置被征地单位和农民的原则：既不要因为征用土地而降低被征地生产单位的生产水平和农民个人的生活水平，也不要因征地而过大的提高农民的生活水平或者超过当地的生活水平。 （4）有偿使用土地的原则：有偿使用土地，是土地使用制度改革的核心内容，是管好土地、促进节约用地和合理利用土地、提高土地经济效益的经济手段。 （5）依法征地的原则：建设单位征用土地，必须根据国家的有关规定和要求，持有国家主管部门或者县级以上人民政府批准的证书或文件，并按照征用土地的程序和法定的审批权限，依法办理了征用手续后，才能合法用地。 5.5.3开发建设中的农地征用补偿 （1）土地补偿费。 国家征用集体所有的土地时直接对土地支付的补偿费用，其实质是对土地收益的补偿。 1.征用土地的补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的6至10倍。 2.征用其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿费标准规定。 5.5.3开发建设中的农地征用补偿 （2）安置补助费。 安置补助费是指国家征用农地时，为了妥善安排被征地单位的生产和群众生活所支付安置补助费用，包括劳动力安置费和生活补助费。 安置补助费按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4至6倍。但每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。 开发建设中的农地征用补偿 （3）土地附着物。 土地附着物是指经集体组织或农民个人投入形成的地上建筑物、构筑物或其他设施如房屋、树木、水井等。 （4）青苗补偿费。 青苗是指从播种以后到收获之前生长在耕地中的农作物。它与地上附着物一样属农民对土地的投资。 开发建设中的农地征用补偿 （5）临时建设用地补偿费。 在临时使用的土地上，开发企业不得修建永久性建筑物。使用期满，开发企业应当恢复土地的原状，及时归还。 （6）税费。 耕地占用税 新菜地开发建设基金。 征地管理费 5.6 房地产开发可接受地价的测算 房地产开发企业在参加土地招标或是土地拍卖前，特别要做好地价测算工作，房地产投资大，地价比例又非常高，高水平的地价测算是房地产投资成功的第一步。 政府出让土地使用权，事前会公布土地的概况及使用要求，如土地位置、面积、形状、用途、建筑覆盖率、建筑层数、容积率、设施配套要求等指标，这些指标都和地价有密切的关系。 投资者既要遵守土地使用的限制规则，又要利用好一切没被限制的因素，构思出一个土地最佳的经营方案。 1、土地的用途。土地商业用途时地价最高。 2、土地的容积率。容积率决定可建面积，土地价格也随之不同。 5.6.1影响地价的两大因素： 5.6.2用对比法推算 地价有关的概念： 地价（单价）/亩，公顷，平方英尺 楼面地价：是平均到每单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价 = 土地总价 / 总建筑面积 = 土地单价 / 容积率 容积率：反映和衡量建筑用地的使用强度的重要指标。 容积率 = 总建筑面积 / 建筑用地面积 地价测算公式 由： 楼价=土地成本与利息费用+工程成本与利息费用 +各种税金+目标利润 可设单位面积土地价格为X，则有： 土地成本与利息费用=（X+X*N*i）/A （A为容积率，N为地价贷款使用期限，i为利率） 则地价为： 1+N*i A（楼价-工程成本与利息费用-各种税金-目标利润） X = 1+N*i A（楼价-工程成本与利息