ppt2资产评估的基本方法要点.ppt

【目的与要求】 了解资产评估三种基本方法的概念和优缺点；理解和掌握市场法、成本法、收益法等三种基本方法及其选择。 【重点】【难点】 市场法、成本法、收益法。 §2.1市场法 §2.2成本法 §2.3收益法 §2.4评估方法的选择 §2.1市场法 一、市场法的基本原理 二、市场法的基本操作程序及有关指标 三、案例 §2.2成本法 §2.3收益法 一、收益法的基本原理 二、收益法的操作和计算方法 三、收益法中相关指标的确定 §2.4评估方法的选择 一、资产评估方法的多样性和可选择性 二、资产评估方法的最适选择 【思考题】 教材P63 【练习题】 教材P64 一、成本法的基本原理 二、成本法的操作和计算方法 基本公式： ① 评估值＝重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经济性损耗 ＝重置成本×成新率－功能性损耗－经济性损耗 ② 评估值＝重置成本×综合成新率 注意：成新率与实体性损耗率（有形损耗率）的关系。 二者互为1减的关系： 成新率=1-实体性损耗率 实体性损耗率=1-成新率 （一）重置成本及其计量 复原重置成本 ----重置成本：资产的现行再取得成本 更新重置成本 （概念见47页） △相同点：均采用现时价格计算。 △不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。 △有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由： 第一，更新重置成本比复原重置成本便宜(相同功能的资产)； 第二，用新型设计、材料、工艺制造的资产无论从使用性能，还是从成本耗费方面都会优于旧资产。 ----计算重置成本的具体方法有：重置核算法、功能系数法、物价指数法、统计分析法等。 1.重置核算法（48） （1）利用成本核算的原理，根据重新取得资产的成本构成项目，以现行市价为标准，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。 重置成本＝直接成本+间接成本 直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。 评估实践中需据具体情况而定。 间接成本主要指企业管理费、培训费等。 （2）采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。 （3）该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本。 （4）案例见49。 2.功能系数法（49） 如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。 （1）功能价值法 若功能与成本呈线性关系，计算公式： （2）规模经济效益指数法 若功能与成本呈指数关系，计算公式： ?（3）线性回归分析法（51） --该方法计算的一般是更新重置成本。（以新技术条件下生产的资产为参照） --案例见50页。 3.物价指数法 如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获 得，就只能采用物价指数法。根据资产的历史成本（账面价值），利用物价指数进行调整，获取被估资产的重置成本。 （1）定基物价指数 （2）环比物价指数 --物价指数法计算的是复原重置成本。（仅考虑价格影响） --案例见49页。 4.统计分析法（点面推算法） 当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。 △ 计算步骤： （1）将被估资产按一定标准分类。 （2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。 （3）计算调整系数K。 （二）实体性损耗及其计量 实体性损耗也叫有形损耗，指资产由于使用及自然力的作用导致的资产物理性能的损耗或下降而引起资产价值损失。 其计量在资产评估与会计核算中的区别。考虑因素包括使用时间、使用率、资产本身质量、维修保养程度等。? 计量公式: 被估资产的有形损耗＝重置成本×有形损耗率 或=重置成本×（1－成新率） 根据成新率或有形损耗率的确定方法不同,具体有3种计量方法: 1.观察法(一般用观察法确定53) 2.使用年限法（53） 根据实际已使用年限、尚可使用年限与总使用年限 的比值确定有形损耗程度（率）和成新程度（率）。 （1）基本公式 有形损耗率=实际已使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限） 成新率=尚可使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限） 尚可使用年限