美国农村住宅金融体系对中国有什么启发.docVIP

　　近年来，与我国城镇住宅建设呈快速发展态势相反，农村住宅开发量呈下降趋势，1999年我国农村住宅竣工面积为76758万平方米，2000年75515万平方米，2001年为68799万平方米，2001年比1999年下降了10.4％，这一方面与城市化速度加快，相当一部分农民移居到城市有关，但另一方面与房地产金融尚未在农村建立与推广有密切的关系。虽然我国仍处在城市化加速期，但在相当长时间内农村人口都将占很大的比例，农村住宅建设仍占大头，农村房地产市场具有广阔的发展空间(据统计，现在每年新竣工住房中有三分之二在农村)。为推进现代化农村建设，加快农村住宅开发向规模化、商品化转变，改善农民居住条件，应该探讨如何建设我国农村住宅金融体系。本文以房地产金融市场最为发达和成熟的美国为例，介绍农村金融与农村住宅金融系统，并以此为启示初步探讨了我国农村住宅金融体系的建设的构想，希望能起到一个抛砖引玉的作用。 　　1 美国农村信贷系统及其相关机构 　　为保证农民或在农村购房者获得生产或消费性贷款，美国建立了健全的农村金融服务体系.其基本构成是由联邦农村信用银行基金公司通过发行农村信用系统债券筹集资金，委托农业信贷协会、土地信贷协会等农村信贷机构进行放贷，这些农村信贷机构要接受来自基金公司和农村信贷管理局双重检查与监督。为保证农村信用系统债券顺利发行以及投资者的利益，政府专门成立了联邦农业抵押公司、农村信贷系统保险公司为本金和利息的按时偿付提供担保。美国农村信贷系统及其相关机构关系. 　　1.美国农村信贷系统 　　美国农村信贷系统通过系统银行以及协会来提供信贷和相关服务。目前，整个系统为超过50万的借款人提供超过610亿美元的贷款。该系统由六家农村信用银行(FCBs)，﹁家农业信用银行(ACB)和将近120家与其相关的产品信贷协会(PCAs)，联邦土地信贷协会(FLCAs)以及农业信贷协会(ACAs)所构成。(其中，PCAs、FLCAs和ACAs统称为协会)。这些区域性的银行和协会所提供的主要服务项目包括有房地产贷款、经营贷款、农村住宅抵押贷款、与信贷相关的人生保险、产量保险以及其他各种相关的金融服务。 　　与商业银行不同，系统机构并不吸收存款，而是通过出售证券筹集所需的可贷资金。这些证券称为农村信用系统债券(Farm Credit Systemwide Debt Securitles)，主要由贴现票据和长期债券组成。债券由基金公司在国内以及全球市场上发行。农村信用银行向各地方协会提供服务和资金，再由各地方协会以短期、中期或长期的贷款形式将那些资金出借给农民、农业工人、农村住宅购买者以及其他农业综合企业。 　　在农村信贷系统的这些银行和协会中，联邦土地信贷协会和农业信贷协会均主要是为农村住宅提供贷款和服务。 　　2.农村信贷管理局(FCA) 　　整个农村信贷系统由农村信贷管理局进行管理。它是美国政府行政部门一个独立的联邦协调机构，担负有检查和保证系统所有机构完整和公正的责任，由一个有3名成员的董事会进行监督。这些董事由总统提名，由参议院批准通过。系统机构要接受FCA的定期检查，包括信用分析和抵押质量、资本化状况、管理有效性、服务质量以及对农村信贷法、FCA规章的执行情况检查等等。 　　FCA规定，每一系统独立机构都应发布含有财务综述的年度报告。财务综述都要求符合普遍接受的会计法则，并由独立的公共会计师进行审计。 　　为了保证各机构安全、公正的运行，FCA具有发布终止、暂停业务或免除机构董事和官员职务、对某些违背农业信贷法、FCA规则或命令的机构处以民事罚款的强制性权力。 　　3.联邦农村信用银行基金公司(简称基金公司) 　　基金公司是负责债券出售的独立系统，总部位于纽约市区。作为系统银行的财政代理，其主要的功能是代表系统银行通过债券商网络管理系统债券的交易，利用其属下的投资银行和交易银行在世界范围内分配债券给不同的投资者，包括银行、各级政府、养老基金、保险公司、投资经纪人、公司企业、个人以及其他投资者。另外，基金公司还协助系统银行进行各种资产／负债管理，进行专门的投资活动。 　　基金公司经过FCA的批准，决定债券发行的数量、期限、利率以及系统银行参与的时间和条件。此外，它还为系统银行提供一定的咨询、账目和财务报告服务，包括年度和季度信息报告的准备。 　　作为农村信贷系统的财政代言人，基金公司有责任提供公开的财务报告，发布关于整个系统财务状况和工作情况的公共信息。 　　4.联邦农业抵押公司(Farmer Mac) 　　1987年根据农业信贷法所建立的抵押公司，主要是为农业不动产集合基金或农村住宅贷款支持证券本金和利息的按时偿付提供担保，并通过准予证券承购人在二级抵押市场出售传递证券为农村不动产融资吸引新的资本，并提供更好的流动性支持。 　　农业抵押公司