07第7章城市住房管理教案分析.pptVIP

程俐骢 编著 同济大学出版社 主要内容 第一节 城市住房制度改革 第二节 建立和完善住房供应体制 第三节 完善房地产市场管理 第一节 城市住房制度改革 一．住房制度改革的必要性及其目标 1．我国原有城市住房制度的弊端及其原因 在改革开放之前，我国对公有住房实行“统一管理，统一分配，以租养房”的住房实物福利分配制度。“国家包下来，低租金、分配制”的住房实物福利分配制度。 住宅福利制的弊端 ： 实物分房和住房低租金加重了国家财政负担 实物分房不利于住宅的合理分配 导致消费结构不合理，进而导致产业结构不合理。 一．住房制度改革的必要性及其目标 2．我国城市住房制度改革的方向 我国城市住房制度改革的方向是住房商品化。所谓住房商品化，是指承认住房是为了交换而生产的劳动产品，恢复住房的商品属性的过程。 住房商品化的实质，是改革住房投资的使用方式，即由“暗补”改为“明补”，然后逐渐减少福利补贴，最终成为以商品制为主的住宅制度的推进过程。 住宅分配体制将由实物福利分房转向货币分房。 二．我国城市住房制度改革的进程 1. 我国城市住房制度改革的进程 改革开放以来，城镇住宅体制改革经历了四个阶段： 第一阶段，1980年~1985年，以“三三制”为代表的公有住房出售阶段。所谓“三三制”即由政府、企业、职工共同承担只占住宅造价50% 的标准价。 第二阶段，1986~1990年，实行以提租为重点的提租补贴、以租促售的改革。即在提高房租的同时相应地给居住公有住房的职工发放住房补贴，这部分住房补贴逐步纳入职工工资，使之用于买房、建房和交房租。 第三阶段， 1991~1997年，是住宅商品化、社会化的综合配套改革阶段。 第四阶段，1998年以后，住宅分配体制由实物福利分房转向货币分房阶段。 二．我国城市住房制度改革的进程 2．住房制度改革的成效 城镇居民已告别住房严重短缺时代，居住质量也得到了较大改善。 新的住房供应体系初步建立 。 廉租房制度使最贫困的家庭可以租赁政府提供的低租金住房，或享受租房补贴。 住房公积金制度提高了个人购房的支付能力。 激活了房地产业； 影响着人们的观念和生活方式。 以房养老靠谱吗？ 目前我国有60岁以上老年人1.78亿，养老的经济模式主要是子女赡养、退休金、社保金。 近年逐渐兴起 “年轻贷款买房，老年将房屋抵押给银行或保险公司，由上述机构支付养老费用，晚年衣食无忧”的“以房养老”。 以房养老 早在2003年，时任中国房地产开发集团理事长的孟晓苏便将“以房养老”这一理念介绍到了中国。几年前“以房养老”在各地都曾进行过试点，但最后都因市场反应寥寥而终止。 2011年，民政部试推“以房养老”。 2011年9月28日，全国政协举办“大力发展我国养老事业”提案办理会，“以房养老”的提案再次引发外界关注。 2011年10月21日，北京市“十二五”时期老龄事业发展规划，首次提出“以房养老”的概念，鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门开展“以房养老”试点业务。 中信银行试水：2011年10月9日，中信银行率先公布实施“以房养老”（养老按揭）方案。 名词解释：以房养老 “以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。 以房养老值得期待 理由之一： “4+2+1”的家庭模式下的巨大家庭压力，独生子女一代很难再稳妥地用自己的力量给老年人一个天伦之乐的晚年。 理由之二： 随着我国医疗保健条件的逐步改善，老年人的寿命越来越长，整个晚年的花费也在不断增大。而以房养老的养老模式恰恰能改善“有房富人，现金穷人”的“中国穷老人”现状。 以房养老表现形式 （1）子女养老，房产由子女继承；（家庭养老） （2）抚养人养老，房产由抚养人继承； （3）租出大房再租入小房，用房租差价款养老； （4）将房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款养老； （5）售出大房，换购小房，用差价款养老； （6）将住房出售，再租回原住房，用该笔款项交纳房租和养老； （7）将房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构，每个月从该机构取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，去世后则用该住房归还贷款。（倒按揭） 以房养老需要具备的条件 房屋反向抵押贷款养老方式尤其适合有独立产权房的、没有直接继承人的、中低收入水平的城市老人。 （1）拥有产权：自有住房并拥有完全产权 （2）独立住房：老年父母与子女分开居住 （3）家境适中： 经济物质基础雄厚：不会也不必考虑用房产养老； 经济物质条件较差，或者没有自己独立的房屋，或者房屋的价值过低，很难指望以房养老。 （4）地价较高 经济快速增长的城市或城郊，住房的价值高，增值快，变现容易，适合房屋